La trampa del millón de hogares 

España lleva tres años construyendo el argumento más sólido contra su propia política de vivienda, y lo hace con datos, no con ideología. Entre 2022 y 2025, el saldo migratorio neto sumó más de 2,5 millones de personas. Traducido a la unidad real del mercado inmobiliario –el hogar, no el individuo–, eso equivale a más de un millón de nuevas unidades de demanda. El sistema respondió con unas 89.000 viviendas nuevas al año. El déficit acumulado roza el medio millón de unidades. Es una brecha estructural, no una anomalía coyuntural. 

El impacto sobre los precios sigue la lógica elemental que cualquier estudiante de primer curso de economía conoce. La vivienda subió un 8,4% interanual en 2024. Aplicando elasticidades estándar, la presión demográfica explica casi la mitad de esa subida. No es toda la historia, pero es una parte demasiado grande como para seguir tratándola como ruido de fondo. 

Lo llamativo es que 2025 fue el mejor año de producción desde 2008: 162.200 visados de obra nueva. Se celebró con titulares. El problema es que ese mismo año se crearon 226.000 hogares netos. El déficit no se corrigió; creció. Que el récord de la última década siga siendo insuficiente dice todo lo que hay que saber sobre la profundidad del problema. 

El déficit no se corrigió; creció. Que el récord de la última década siga siendo insuficiente dice todo lo que hay que saber

Frente a esto, el debate público en Cataluña se ha concentrado en la densificación. Salvador Illa propuso densificar 69 áreas estratégicas para generar 240.000 pisos.  Densificar no es sinónimo de masificar, aunque el debate catalán tienda a tratarlos como si lo fueran. La razón se debe, en parte, a antecedentes como el de Bellvitge, El Gornal o Ciutat Meridiana. El modelo urbanístico instaurado en los años sesenta de “ciudad dormitorio”: alta densidad, grandes polígonos de vivienda para absorber migraciones internas y falta inicial de servicios.  

El investigador Ramon Gras, de la Universidad de Harvard, cuantifica la magnitud real: la región metropolitana de Barcelona necesitará acoger 700.000 personas adicionales en los próximos 20 años y unas 475.000 viviendas. Su equipo ha identificado 29.000 parcelas vacantes y válidas dentro del área ya urbanizada. El suelo existe. Lo que falta es voluntad política para activarlo.  

Otro estudio de la Universidad Politécnica de Catalunya sobre 111 sectores urbanísticos pendientes de desarrollo en zonas tensionadas lo confirma: la densidad media proyectada es de 59 viviendas por hectárea, cuando el límite normativo permite 100. Se sigue planeando con los parámetros demográficos de hace treinta años: hogares grandes, pisos grandes, pocos por hectárea. La realidad es 2,3 personas por hogar y una demanda creciente de unidades pequeñas. 

Las opciones técnicas no escasean. Densificar entornos de estaciones de tren existentes. Reconvertir polígonos industriales obsoletos. Transformar oficinas vacías en residencial. Revisar normativas municipales que impiden construir pisos de menos de 110 metros cuadrados. La arquitectura del problema es conocida. Lo que falla no es el diagnóstico. 

Revisar normativas municipales que impiden construir pisos de menos de 110 metros cuadrados

El coste de la inacción tampoco es abstracto. Es el hacinamiento. Adultos compartiendo piso en edades en las que no deberían, aplazando la emancipación, renunciando a la movilidad laboral, viviendo en condiciones que deprimen la natalidad y erosionan la cohesión social. Todo eso tiene un precio que no aparece en el IPC pero que se paga igual. España tiene un problema de oferta de vivienda severo, crónico y perfectamente documentado.