Más allá de la banca tradicional: el crédito que impulsa las promociones, en ‘A Golpe de Ladrillo’

• El renacer de los centros comerciales, a debate en el podcast 'A Golpe de Ladrillo'
• ¿Cómo hacer más viviendas asequibles?: ASVAL da las claves en 'A Golpe de Ladrillo'

La financiación alternativa ha dejado de ser un recurso de emergencia para convertirse en una pieza estructural del mercado inmobiliario español.

En un contexto de fuerte demanda de vivienda, retrasos administrativos crónicos y una banca tradicional más prudente desde la crisis financiera, los fondos y prestamistas no bancarios se han afianzado como actores imprescindibles para que muchas promociones lleguen a ver la luz.

En 2024 se visaron cerca de 120.000 nuevas viviendas en España, un volumen relevante en un país que arrastra un déficit estructural de oferta. Una parte significativa de esos proyectos no se financió con crédito bancario tradicional, sino a través de fórmulas alternativas, una tendencia que, lejos de ser coyuntural, apunta a consolidarse.

Así lo defendieron Jacobo Díaz de Bustamante, director de inversiones de Izilend, y Bernat Martínez, director general de TQ Eurocredit, en una conversación moderada por Alfonso Abad, periodista de Economía Digital y presentador del podcast A Golpe de Ladrillo.

Lejos de hablar de «restricción crediticia», Díaz de Bustamante rechaza el relato de una banca que se ha retirado del mercado promotor. «Los bancos hacen lo que tienen que hacer. No tiene sentido que entren en el mismo momento que nosotros porque no cobran lo mismo ni asumen el mismo riesgo», sostiene.

Tras la crisis de 2008, la financiación al promotor quedó marcada como un activo de mayor riesgo, lo que condiciona tanto el precio como el momento de entrada de las entidades financieras. «No son dos modelos enfrentados, son dos deportes distintos«, resume.

Bernat Martínez coincide en el diagnóstico y va un paso más allá: para él, la financiación alternativa «ha venido para quedarse».

La comparación internacional respalda su argumento. Mientras en países como Alemania o Francia este tipo de financiación representa en torno al 40% del mercado, en Reino Unido supera el 50% y en Estados Unidos rebasa el 70%.

«España siempre va un poco por detrás de la ola, pero la dirección es clara», afirma. La clave, añade, no es tanto el coste como la capacidad de adaptar la estructura financiera a las necesidades concretas de cada proyecto.

Flexibilidad y velocidad son, precisamente, los atributos que más valoran los promotores, especialmente en un entorno donde los plazos administrativos se alargan sistemáticamente.

Los retrasos en licencias y trámites no solo encarecen la financiación, sino también el equity, el capital más caro de la estructura. «Todo eso acaba repercutiendo en el precio final de la vivienda y lo paga el comprador», admite Díaz de Bustamante.

Aun así, subraya que los promotores que acuden a financiación alternativa son cada vez más profesionales y anticipan estos riesgos en sus planes de negocio.

Ambos directivos coinciden en que el perfil del cliente es muy amplio: desde pequeños y medianos promotores hasta grandes operadores.

En particular, los proyectos de nuevos formatos residenciales encajan mejor en fases tempranas con financiación alternativa y, una vez estabilizados, dan el salto a la banca tradicional. «Entramos antes y asumimos más riesgo, pero un riesgo bien anclado a un plan de negocio sólido», explica Martínez.

El precio sigue siendo el gran punto de fricción. La banca ofrece, en términos generales, financiación más barata.

Sin embargo, la diferencia final no siempre es tan elevada como se suele pensar. Según Martínez, en proyectos con un nivel razonable de equity y preventas significativas, el sobrecoste puede rondar apenas el 1% por vivienda.

Díaz de Bustamante matiza: «Hay casos donde la diferencia es pequeña y otros donde es abismal. Depende de cómo se ejecute el proyecto y de los retrasos que se acumulen«.

Más allá del tipo de interés, los prestamistas alternativos ponen el acento en las garantías y el análisis previo. Izilend, por ejemplo, exige de forma casi sistemática garantía hipotecaria de primer rango y un exhaustivo estudio del promotor y del activo. «La mejor garantía es el equipo y saber que quien tienes enfrente es profesional», apunta Díaz de Bustamante.

TQ Eurocredit, por su parte, refuerza la gestión del riesgo con project managers que supervisan mensualmente la evolución de las obras para anticipar desviaciones y evitar situaciones de morosidad.

En la gestión de impagos también emergen diferencias claras frente a la banca. Ambos coinciden en que la ejecución es el último recurso y, en muchos casos, un fracaso.

La cercanía con el promotor permite soluciones más flexibles, desde refinanciaciones hasta ventas ordenadas del activo. «Un banco no puede tener una visión empresarial en una negociación; nosotros sí», afirma Martínez, que destaca la imaginación y la anticipación como herramientas clave.

A Golpe de Ladrillo adelantó los 17.000 millones de inversión

Todo ello se produce en un momento de fuerte actividad inversora —con cerca de 17.000 millones de euros previstos en el sector— y de creciente tensión social por el acceso a la vivienda.

Martínez alerta de que el problema ha dejado de ser coyuntural para convertirse en estructural, con un déficit acumulado de cientos de miles de viviendas. «La vivienda es un derecho fundamental y, si no se construye más, las consecuencias pueden ser muy graves», advierte.

En ese contexto, la financiación alternativa no es solo un complemento de la banca, sino un engranaje necesario para que el mercado inmobiliario siga funcionando.

Más cara, sí, pero también más flexible, rápida y adaptada a una realidad que exige soluciones inmediatas.