De oficinas vacías a pisos asequibles: Madrid, Andalucía y las Islas lideran la reconversión urbana
Las nuevas leyes urbanísticas en Madrid, Andalucía, Canarias y Baleares permiten transformar oficinas y locales en viviendas asequibles
Madrid, Andalucia, Canarias y Baleares son las primeras comunidades que aprueban leyes de cambio de uso de activos.
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Madrid, Sevilla, Las Palmas y Palma de Mallorca tienen algo en común más allá del turismo y su importancia regional: todas están a la vanguardia de una nueva estrategia urbanística que busca dar solución a uno de los mayores desafíos sociales del país, el acceso a la vivienda.
Frente a un mercado tensionado, la escasez de suelo disponible y el aumento constante del precio de compra y alquiler, estas ciudades, junto con sus comunidades autónomas, están impulsando un cambio legal sin precedentes.
Su objetivo es claro: permitir que oficinas vacías, locales comerciales sin uso y suelos industriales en desuso puedan convertirse en viviendas, muchas de ellas protegidas o asequibles. Se trata de una transformación profunda que redefine el uso del espacio urbano y ofrece nuevas herramientas para aliviar la crisis habitacional.
El epicentro del movimiento lo encontramos en la Comunidad de Madrid. Su nueva Ley 3/2024 permite, bajo ciertos plazos y condiciones, transformar locales, oficinas y otros espacios no residenciales en viviendas. El calendario es claro: dos años para solicitar la licencia y tres años para ejecutar el proyecto.
Eso sí, con una salvedad importante: cada ayuntamiento decide si aplica esta normativa total o parcialmente, o incluso si opta por no aplicarla. Esta autonomía municipal puede convertirse en un cuello de botella, pero también permite adaptaciones según las realidades locales.
Andalucía también ha puesto en marcha su propia fórmula con la Ley 1/2025, que sigue un calendario similar al de Madrid. Sin embargo, introduce una serie de incentivos claros para fomentar la construcción de Vivienda Protegida Oficial (VPO).
Por ejemplo, en parcelas ya clasificadas como residenciales, se permite aumentar un 20% la densidad, es decir, el número de viviendas, si se destinan a VPO, siempre que no se supere el aprovechamiento urbanístico previsto.
Además, en suelos aún no edificados reservados para vivienda protegida, se podrá incrementar la edificabilidad hasta un 10%. Todo ello sin necesidad de modificar los instrumentos de planeamiento, lo que reduce tiempos y trámites.
Otro elemento destacado en Andalucía es la posibilidad de construir viviendas en suelos destinados a equipamientos públicos, siempre que se trate de alojamientos dotacionales o viviendas en régimen rotatorio. Estas construcciones no computan en la densidad, lo que facilita su encaje dentro de los planes urbanísticos existentes.
Canarias, por su parte, ha adoptado un enfoque más social con su Ley 3/2025, que incentiva la creación de viviendas asequibles incluso en suelos originalmente previstos para usos comerciales o industriales.
Para acceder a estos proyectos, los inquilinos deben tener ingresos inferiores a seis veces el IPREM, y las viviendas deben tener entre 60 y 120 metros cuadrados edificables. Se permiten ajustes en la densidad, sin aumentar la edificabilidad, para encajar estas promociones en el marco legal actual.
Además, en el caso canario, la calificación como vivienda asequible se mantiene durante al menos diez años, y los precios del alquiler estarán limitados al 20% por encima de lo establecido para la vivienda protegida.
Otra medida innovadora es la posibilidad de que colegios profesionales o empresas actúen como entidades colaboradoras urbanísticas, aunque esto también abre la puerta a una mayor complejidad en la gestión y posibles duplicidades en tasas y responsabilidades.
En Palma, Baleares, se ha optado por una vía más comunitaria. El Decreto Ley 3/2025 permite que una mayoría del 60% de los propietarios de una zona promueva la transformación urbanística, con la creación de una Junta de Compensación que liderará el proceso.
El texto normativo comprime los plazos a solo 23 meses, con aprobación automática si las administraciones no responden en los tiempos establecidos. Además, se contempla la tramitación urgente de licencias para viviendas protegidas y la posibilidad de establecer derechos de superficie por hasta 75 años.
Quizá la medida más rompedora sea la apertura del suelo rústico común para construir vivienda pública, algo inédito hasta ahora.
Madrid lidera el giro de la política de vivienda
En conjunto, estas reformas revelan un giro estratégico en la política urbanística española. Ya no se trata solo de construir en nuevo suelo, sino de reutilizar lo que ya existe. Las oficinas vacías, los locales cerrados y las naves en desuso pueden convertirse en la solución a uno de los mayores desafíos del país: garantizar el acceso a una vivienda digna y asequible.
El éxito dependerá, en gran parte, de la voluntad política, la agilidad administrativa y la coordinación entre comunidades y ayuntamientos. Pero la dirección está clara: las ciudades del futuro se construirán sobre los espacios del pasado.
