Caseros en el punto de mira: el Gobierno valora gravar subidas de alquiler en el IRPF
La reforma en estudio reduciría o eliminaría las actuales bonificaciones fiscales a los propietarios que incrementen la renta al renovar el contrato
Archivo – La vicepresidenta primera del Gobierno y ministra de Hacienda, María Jesús Montero, y la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez.
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El Ejecutivo analiza introducir cambios en el IRPF para desincentivar subidas de rentas en los contratos de alquiler, utilizando el sistema fiscal como palanca para contener los precios. La medida, que se encuentra en fase de negociación con los grupos parlamentarios, afectaría a propietarios que incrementen el importe del arrendamiento cuando finalice el contrato y se formalice uno nuevo.
La iniciativa no se aplicaría a las actualizaciones anuales permitidas por la normativa vigente —normalmente vinculadas a índices oficiales—, sino a los aumentos que se produzcan en el momento de la renovación o firma de un nuevo contrato con el mismo inmueble. La clave estaría en reducir o eliminar beneficios fiscales a quienes eleven el precio, encareciendo así el impacto tributario de esa decisión.
Fuentes gubernamentales confirman que la propuesta forma parte de un paquete más amplio de medidas fiscales y regulatorias orientadas a reforzar el control de precios en el mercado residencial. El objetivo declarado es equilibrar el acceso a la vivienda en un contexto de fuerte presión en determinadas ciudades.
De la bonificación al castigo fiscal
El planteamiento actual surge tras el rechazo de varios socios parlamentarios a una propuesta inicial que premiaba a los caseros que mantuvieran el precio, ofreciéndoles una bonificación del 100% en el IRPF sobre los rendimientos del alquiler en determinados supuestos. Esa fórmula, concebida como incentivo positivo, no logró consenso suficiente.
Ante esa resistencia, el Ejecutivo ha girado hacia un enfoque distinto: en lugar de recompensar al propietario que no suba la renta, penalizar fiscalmente a quien decida incrementarla al término del contrato. El mecanismo técnico pasaría por recortar las reducciones fiscales existentes, que actualmente permiten declarar solo una parte del rendimiento neto obtenido por el arrendamiento.
El Ministerio de Hacienda mantiene conversaciones con las formaciones políticas para perfilar los detalles. Entre los aspectos en discusión figuran el porcentaje de reducción que se eliminaría, los tramos de subida que activarían la penalización y si se aplicaría con carácter general o solo en zonas declaradas tensionadas.
Cómo funcionan hoy las reducciones en el IRPF
En la actualidad, el sistema fiscal contempla distintas reducciones para quienes alquilan una vivienda habitual, con porcentajes que varían según la fecha del contrato y determinadas condiciones. Los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la última reforma de la Ley de Vivienda pueden beneficiarse de una reducción del 60% sobre el rendimiento neto.
Para contratos más recientes, la reducción general se sitúa en el 50%, aunque puede incrementarse en determinados supuestos. Por ejemplo, si el propietario ha rehabilitado el inmueble en los dos años anteriores, el porcentaje puede elevarse. También existen bonificaciones superiores cuando la vivienda se integra en programas públicos de alquiler.
La reforma que estudia el Gobierno alteraría este esquema. La reducción del 50% podría disminuir progresivamente o desaparecer por completo si el propietario decide subir el precio al renovar el contrato, lo que incrementaría la base imponible y, por tanto, la factura fiscal.
Zonas tensionadas y beneficios adicionales
En los llamados mercados tensionados ya existen incentivos adicionales para moderar precios, con reducciones que pueden alcanzar el 70% o incluso el 90% en determinados casos. Estos porcentajes más elevados se aplican cuando el propietario arrienda por primera vez a jóvenes o cuando reduce la renta respecto al contrato anterior.
La nueva propuesta podría reforzar ese marco, vinculando de manera más estricta los beneficios fiscales al mantenimiento o reducción del precio. En la práctica, el IRPF se convertiría en un instrumento de política de vivienda, no solo en un mecanismo recaudatorio.
El debate político se centra en si esta fórmula podría generar efectos indeseados, como una retirada de viviendas del mercado del alquiler o un desplazamiento hacia otras modalidades contractuales. Algunos expertos advierten de que un endurecimiento fiscal podría reducir la oferta si no se acompaña de seguridad jurídica.
Límites a contratos de temporada y alquiler por habitaciones
El paquete de medidas en estudio no se limita al IRPF, sino que incluye también cambios en la regulación de los contratos de temporada. El Ejecutivo pretende establecer condiciones más estrictas para que un contrato pueda considerarse temporal, evitando que se utilice esta figura para esquivar las limitaciones de renta.
La intención es definir con mayor precisión las causas que justifican un arrendamiento de temporada y activar un régimen sancionador para quienes incumplan la normativa estatal sobre alquileres de corta duración. Con ello se busca impedir que viviendas residenciales pasen al mercado temporal como vía para sortear controles.
Asimismo, el Gobierno estudia actuar sobre el alquiler por habitaciones. La propuesta pasa por extender a estos contratos las mismas garantías y límites que rigen para el alquiler de vivienda completa, especialmente en zonas tensionadas. Entre las condiciones previstas figura que la suma de las rentas por habitaciones no supere el precio que correspondería al inmueble en su conjunto.
Negociación abierta y equilibrio delicado
La medida fiscal todavía se encuentra en fase de negociación, lo que implica que el texto definitivo podría sufrir modificaciones. El Ejecutivo necesita apoyos parlamentarios para sacar adelante cualquier reforma tributaria, lo que obliga a ajustar el diseño a las demandas de sus socios.
El equilibrio no es sencillo. Por un lado, se pretende frenar subidas abruptas en mercados donde los precios han escalado con rapidez. Por otro, se busca evitar que la presión fiscal desincentive la puesta en alquiler de viviendas, reduciendo la oferta disponible.
El debate refleja la tensión entre el derecho a la vivienda y la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Convertir el IRPF en un mecanismo de penalización directa supone un cambio de enfoque relevante en la política fiscal aplicada al alquiler.
Un nuevo papel del sistema tributario
Si prospera la reforma, el IRPF dejaría de ser únicamente un incentivo para fomentar el arrendamiento y pasaría a funcionar como herramienta de corrección de precios, penalizando determinadas decisiones empresariales o patrimoniales.
El alcance real dependerá de cómo se definan los supuestos de subida y de la intensidad de la reducción eliminada. Una penalización total podría duplicar la base imponible respecto al régimen actual, mientras que una reducción parcial tendría un efecto más moderado.
En un contexto de alta demanda y escasez de oferta en grandes ciudades, el Gobierno apuesta por reforzar el marco regulatorio. La posible penalización fiscal a los caseros que suban el alquiler abre un nuevo capítulo en la intervención pública del mercado residencial, cuyo desenlace dependerá del consenso político y de su impacto real sobre precios y oferta.
