Madrid se impone a Barcelona en el comercio de lujo y atrae el grueso de la inversión en las zonas prime
El pleno en Ortega y Gasset, la fortaleza de Serrano y la recuperación de Goya impulsan a Madrid como el mercado comercial más dinámico de España
Fachada de la casa de moda española de lujo Loewe, en el distrito de Salamanca. Foto: Europa Press.
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Madrid ha consolidado su posición como el principal mercado retail de lujo de España, reforzando su capacidad para atraer marcas internacionales, captar inversión inmobiliaria y absorber la escasa oferta disponible en las calles más codiciadas del sector.
Aunque Barcelona mantiene algunos de los ejes comerciales más relevantes de Europa, la capital española ha logrado ampliar su ventaja gracias a una combinación de crecimiento económico, dinamismo empresarial y fortaleza del consumo que la sitúan como la plaza preferida tanto para operadores como para inversores.
Los datos del Informe High Street 2025 elaborado por Gesvalt y aRetail reflejan una tendencia que el mercado lleva años anticipando: Madrid no solo concentra una mayor actividad comercial, sino que también se ha convertido en el principal destino para las marcas internacionales que desembarcan en España.
La ciudad presenta niveles mínimos de disponibilidad en sus principales arterias comerciales y registra una demanda sostenida que sigue presionando al alza los valores de los activos más exclusivos.
El epicentro de esta transformación se encuentra en el Barrio de Salamanca. Calles como Serrano y Ortega y Gasset se han consolidado como el corazón del lujo nacional y compiten ya de forma directa con algunos de los grandes ejes comerciales europeos.
Ortega y Gasset ha alcanzado el 100% de ocupación tras varios años en los que algunos locales permanecían vacíos, mientras que Serrano mantiene una práctica ausencia de espacios disponibles y continúa atrayendo a las principales firmas internacionales de moda, joyería y relojería.
La recuperación de Ortega y Gasset constituye uno de los hitos más destacados del ejercicio. La vía concentra algunas de las marcas más exclusivas del mundo, como Cartier, Balenciaga y Richard Mille, y ha recuperado plenamente su atractivo gracias a una combinación de nuevas aperturas, reposicionamiento de operadores y una creciente afluencia de consumidores internacionales.
Pero el crecimiento de Madrid no se limita al lujo. El informe destaca también el resurgimiento de la calle Goya, que ha recuperado niveles de renta previos a la pandemia y ha mejorado significativamente su oferta comercial.
Convertida en el eje más orientado al segmento mass market dentro del Barrio de Salamanca, la vía se beneficia además del efecto tractor generado por la apertura de Primark en Conde de Peñalver, una operación que ha contribuido a revitalizar todo el entorno.
Mientras tanto, la zona centro continúa consolidándose como el principal polo de comercio mainstream de la ciudad. Gran Vía, Preciados y Fuencarral registran elevados niveles de ocupación y mantienen una intensa actividad comercial, impulsada tanto por el turismo como por el consumo local.
La diversidad de operadores y la elevada afluencia peatonal han convertido estas calles en objetivos prioritarios para las cadenas nacionales e internacionales que buscan ganar visibilidad en el mercado español.
La fortaleza de Madrid también se refleja en las rentas que los operadores están dispuestos a pagar por ocupar sus mejores ubicaciones. Según el informe, la calle Preciados alcanza los 3.420 euros por metro cuadrado al año, la cifra más elevada del mercado español, seguida de cerca por Portal de l’Àngel, en Barcelona, con 3.360 euros por metro cuadrado.
La diferencia se amplía en otros ejes comerciales. Mientras Serrano registra rentas de hasta 3.000 euros por metro cuadrado al año, el equivalente barcelonés, Passeig de Gràcia, se sitúa en torno a 2.880 euros por metro cuadrado.
En el segmento del lujo más exclusivo, Ortega y Gasset alcanza los 3.000 euros por metro cuadrado, consolidándose como una de las calles más cotizadas de Europa.
La comparación evidencia cómo Madrid ha conseguido igualar e incluso superar a Barcelona en varios de los indicadores que tradicionalmente lideraba la capital catalana. Si hace una década Passeig de Gràcia era la referencia indiscutible para las grandes marcas internacionales, hoy el mercado muestra una competencia mucho más equilibrada, con Serrano y Ortega y Gasset captando buena parte del interés inversor.
La fortaleza operativa del mercado madrileño tiene un reflejo directo en el interés inversor. Según el informe, Serrano es actualmente la calle más demandada por los compradores institucionales y privados, hasta el punto de que las rentabilidades exigidas se aproximan ya al 3%, niveles reservados tradicionalmente para los activos más seguros y escasos del mercado inmobiliario.
La elevada liquidez existente y la limitada disponibilidad de producto provocan que muchos activos sean adquiridos en plazos muy reducidos una vez salen al mercado.
Esta presión compradora se extiende también a otras ubicaciones relevantes de la capital. Operaciones registradas durante el último año en calles como Goya, Fernando VI o Mayor han sorprendido por la rapidez de ejecución y por los niveles de valoración alcanzados, evidenciando que el interés inversor ya no se concentra exclusivamente en los grandes ejes históricos.
Frente a esta situación, Barcelona mantiene un mercado extraordinariamente sólido, aunque con algunas diferencias estructurales. Passeig de Gràcia continúa siendo la calle más demandada por las marcas de lujo y conserva una posición privilegiada dentro del panorama europeo.
El informe señala que cerca de tres cuartas partes del consumo de lujo en la ciudad proceden de compradores internacionales, una dependencia significativamente superior a la observada en Madrid.
Además, aunque la demanda sigue superando ampliamente a la oferta en los principales ejes comerciales barceloneses, algunas zonas como Portaferrissa continúan mostrando signos de debilidad y todavía no han recuperado plenamente el atractivo previo a la pandemia. La preferencia de numerosas marcas por otras ubicaciones cercanas refleja una evolución más desigual del mercado catalán.
Madrid se posiciona en el lujo internacional
El mercado parece haber emitido su veredicto. Madrid ha dejado de competir únicamente por el liderazgo nacional para posicionarse como una de las grandes plazas retail de Europa.
La combinación de ocupación prácticamente plena, llegada constante de nuevas marcas, crecimiento económico e intensa actividad inversora ha permitido a la capital ampliar su ventaja sobre Barcelona y consolidarse como el principal destino para el comercio de lujo y la inversión en calles prime en España.
Mientras Passeig de Gràcia sigue siendo una referencia internacional, Serrano y Ortega y Gasset se han convertido en el símbolo de un mercado madrileño que atraviesa uno de los momentos más sólidos de su historia reciente.
