Merlin explota su mina digital: sus centros de datos podrían valer más de 7.000 millones

Merlin Properties sigue explotando su veta de oro digital. Sus centros de datos, aún en fase de desarrollo y operación parcial, podrían alcanzar un valor superior a los 7.000 millones de euros en los próximos años. Así lo refleja el ambicioso plan de expansión tecnológica que la compañía detalló en su presentación de resultados semestrales, celebrada el jueves.

En un sector históricamente ligado a activos tradicionales —oficinas, centros comerciales y logística—, Merlin ha redoblado su apuesta por una nueva línea de negocio: la infraestructura digital. Su división de data centers es hoy uno de los pilares estratégicos del grupo y se perfila como la fuente de creación de valor más relevante de su portafolio en esta década.

Tanto es así que la dirección de la compañía ha sido clara: si se cumplen los planes de ejecución y comercialización, los centros de datos podrían llegar a representar una parte del valor del grupo incluso superior al de su emblemática cartera de oficinas.

Durante la presentación de resultados del primer semestre, el consejero delegado, Ismael Clemente, y el director ejecutivo, Francisco Rivas, desglosaron con detalle el avance de este nuevo negocio. La estrategia se estructura en tres fases principales, repartidas entre Madrid (Getafe y Tres Cantos), Barcelona, Bilbao (Arasur) y Lisboa, con un enfoque modular y alta capacidad de expansión.

En la primera fase, que comprende los centros de Barcelona, Bilbao-Arasur y Madrid-Getafe, ya se han invertido 608 millones de euros y el valor contable reconocido asciende a 719 millones, según las cifras comunicadas por la empresa.

Esta diferencia supone una creación de valor real de 111 millones, que ya figura en sus estados financieros. Pero eso no es todo. Merlin estima que el valor de esta primera fase aún tiene 293 millones adicionales por aflorar, una cifra que se espera captar entre 2026 y 2028, cuando los activos estén completamente alquilados y estabilizados.

Con estas cifras, la Fase 1 podría alcanzar un valor superior a los 1.000 millones de euros en un horizonte de dos a tres años.

Merlin y la fase 2: el salto exponencial

El mayor potencial, sin embargo, está en la Fase 2, que abarca proyectos actualmente en construcción o diseño en Lisboa, Bilbao y Madrid. Según explicó Francisco Rivas, esta fase contempla una capacidad tecnológica de 246 megavatios (MW) y una inversión total estimada de 2.500 millones de euros.

Pero la cifra más llamativa no es la del gasto, sino la del ingreso: se espera que esta fase genere rentas brutas anualizadas (GRI) de hasta 379 millones de euros a partir de 2029. Si se aplica una tasa de capitalización (cap rate) conservadora del 6%, el valor razonable de esta fase podría situarse en torno a los 6.300 millones de euros.

Eso elevaría el valor total de la división por encima de los 7.000 millones, una cifra que representa más de la mitad del valor bruto total de los activos actuales de Merlin.

En la propia presentación, Clemente recordó que los tasadores no comienzan a reconocer valor en los libros hasta que las obras están iniciadas y avanzadas, y que la prudencia contable ha hecho que gran parte del terreno y el capex asociado sigan valorados al coste. «Preferimos no revalorizar terrenos hasta que no empiece la construcción. Una vez que se erigen columnas, se empieza a tasar», señaló.

Esto implica que la mayor parte del valor potencial de los centros de datos aún no está reflejada en la contabilidad oficial, pero sí en la visión estratégica y las proyecciones comerciales de la compañía. Además, Merlin ya ha firmado contratos relevantes con hiperescaladores del sector cloud, incluyendo un bloque de 15 MW en Barcelona y otro de 18 MW en Bilbao.

Como colofón, la empresa ha presentado su candidatura a una de las cinco «gigafábricas de IA» que la Unión Europea financiará con hasta 20.000 millones de euros en subvenciones y préstamos. La propuesta de Merlin —que incluye sus campus en Lisboa y Bilbao— parte con ventaja: las obras ya están iniciadas, tienen acceso a red eléctrica, terreno disponible y capacidad de expansión.

La decisión de Bruselas se conocerá antes de final de año. Si se concreta, supondría no solo un respaldo institucional al proyecto, sino una aceleración de las fases de construcción y comercialización previstas.

El giro de mercado

Merlin, que durante años fue sinónimo de torres de oficinas y centros logísticos, está dando un giro de calado hacia el real estate digital. Si el mercado acompaña y los contratos se consolidan, sus centros de datos podrían no solo cambiar la escala financiera de la compañía, sino también su posición estratégica en el mapa europeo.

«Estamos generando un alto alfa transformando terreno y capex en activos generadores de caja. Lo más interesante es que lo estamos haciendo sin contar todavía con la contribución total de los centros de datos», resumió Clemente al cierre de la conferencia.

De cumplirse el plan, Merlin no solo explotará su mina digital: se convertirá en uno de los grandes actores de infraestructura tecnológica del sur de Europa.