Ley de Propiedad Horizontal: los casos en los que tu comunidad de vecinos puede obligarte a hacer reparaciones en casa

Las disputas entre vecinos no siempre se limitan a las zonas comunes como ascensores, garajes o piscinas. Muchas veces, los problemas empiezan dentro de las viviendas particulares, donde un mal mantenimiento puede derivar en daños que repercuten en todo el edificio. Lo que muchos desconocen es que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece claramente que los propietarios deben conservar sus inmuebles en buen estado para no perjudicar a la comunidad.

El artículo 9.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal es muy explícito:
«Cada propietario deberá mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.»

Esto significa que no es opcional mantener la vivienda en condiciones adecuadas. Si un propietario ignora desperfectos que causan problemas al edificio o a otros residentes, la comunidad puede exigirle que los repare.

¿Qué tipo de problemas pueden generar conflictos?

Los supuestos más habituales en los que interviene la comunidad son aquellos que afectan directamente a la convivencia o a la seguridad del edificio. Entre ellos destacan:

Filtraciones de agua en techos o paredes, que pueden dañar los pisos inferiores.
Instalaciones eléctricas defectuosas, que suponen un riesgo de incendio.
Desprendimientos en fachadas, balcones o terrazas, que ponen en peligro a vecinos y transeúntes.
Plagas, malos olores o humedades persistentes originados en una vivienda, que terminan afectando al resto del inmueble.

En cualquiera de estos casos, el propietario responsable está obligado a actuar, aunque no tenga intención de hacerlo.

Cuando se detecta un problema en una vivienda que repercute en la comunidad, el primer paso es un requerimiento formal al propietario para que solucione la avería o el desperfecto. Generalmente, esta notificación la envía el administrador de fincas o el presidente de la comunidad.

Si el propietario hace caso omiso, la Junta de Propietarios puede autorizar al presidente para acudir a los tribunales. Llegados a este punto, un juez no solo puede ordenar las reparaciones necesarias, sino también imponer al vecino negligente el pago de indemnizaciones a los afectados y las costas judiciales.

Ejemplos reales que terminan en denuncia

En la práctica, no son pocos los casos que han acabado en los tribunales por culpa de la falta de mantenimiento en una vivienda. Una fuga de agua sin reparar, por ejemplo, puede originar daños estructurales en paredes y suelos, además de gastos considerables para los vecinos de los pisos inferiores.

Otro caso frecuente son las terrazas o balcones deteriorados que desprenden elementos a la vía pública. Aquí no solo se genera un riesgo para los residentes, sino también para los viandantes, lo que agrava la responsabilidad legal del propietario.

Incluso los problemas de higiene —como plagas de cucarachas o roedores procedentes de una vivienda insalubre— han motivado denuncias colectivas para proteger la salud del resto de vecinos.

El papel de la comunidad de propietarios

La comunidad no solo puede, sino que está legitimada para actuar en defensa de los intereses comunes. Su función no se limita a gestionar el mantenimiento de ascensores, portales o garajes, sino también a velar por que cada propietario cumpla con la ley en lo que respecta a su vivienda.

Para muchos administradores de fincas, la clave está en actuar con rapidez, ya que dejar pasar el tiempo puede aumentar los daños y los costes. La comunidad puede, además, contratar reparaciones urgentes en casos de peligro inminente y después repercutir el gasto al vecino responsable.

Ignorar las obligaciones de conservación no solo genera tensiones vecinales, también un importante coste económico. Si un juez determina que un propietario ha actuado con negligencia, puede obligarle a pagar:

Los costes de la reparación.
Los daños ocasionados en otras viviendas.
Las indemnizaciones correspondientes.
En algunos casos, incluso sanciones administrativas si hay riesgo para la seguridad pública.

Derecho de los demás vecinos

La LPH busca un equilibrio: cada vecino puede disfrutar de su propiedad, pero sin perjudicar a los demás. Por eso, el resto de propietarios tiene derecho a exigir que se cumpla con la conservación mínima de cada vivienda.

Este derecho se ampara, además, en principios básicos de convivencia. La vida en comunidad requiere responsabilidad compartida, y la ley funciona como un marco de seguridad para garantizarla.

Aunque la Ley de Propiedad Horizontal se aprobó en 1960, ha sido modificada en varias ocasiones para adaptarse a los problemas actuales. Hoy en día, la tendencia es reforzar el concepto de responsabilidad individual en beneficio del conjunto, especialmente en edificios antiguos donde los problemas de conservación son más frecuentes.

Además, en un contexto de mayor conciencia medioambiental, las comunidades también pueden impulsar mejoras energéticas y obligar a los propietarios a adecuar sus instalaciones, siempre dentro de los límites que marca la ley.

Deberes que garantizan la convivencia

En definitiva, la Ley de Propiedad Horizontal deja claro que la conservación de cada vivienda es una obligación legal, no una elección personal. Cuando un propietario descuida su piso o local hasta el punto de causar perjuicios al edificio o a otros vecinos, la comunidad tiene pleno derecho a exigir reparaciones e incluso a acudir a los tribunales.

La norma no busca castigar, sino proteger la seguridad, la salud y la convivencia de todos los residentes. Una vivienda en mal estado puede parecer un problema privado, pero en realidad afecta a la comunidad en su conjunto. Y la ley lo confirma: si no cuidas de tu casa, la comunidad puede obligarte a hacerlo.