Ayuso revoluciona la vivienda protegida: adiós a la protección indefinida y bienvenida al ‘coliving’
El nuevo reglamento de la Comunidad de Madrid limita a 15 años la calificación de las promociones privadas y regula por primera vez figuras como los alojamientos compartidos para jóvenes
Montaje realizado por Economía Digital.
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Isabel Díaz Ayuso, presidenta de la Comunidad de Madrid, ha dado un paso adelante con la publicación del Proyecto de Decreto de Vivienda Protegida. La norma introduce cambios que van desde la eliminación de la protección perpetua hasta la regularización del ‘coliving’, pasando por procedimientos simplificados que prometen agilizar la entrega de llaves a los compradores, según ha podido comprobar este medio.
El cambio más disruptivo del nuevo marco normativo afecta al núcleo mismo del concepto de vivienda protegida. A partir de ahora, las promociones desarrolladas por empresas privadas perderán automáticamente su calificación tras 15 años, convirtiéndose en vivienda libre que podrá venderse o alquilarse a precio de mercado.
Esta medida contrasta radicalmente con el modelo anterior, donde la protección se mantenía de forma indefinida, garantizando un parque permanente de vivienda asequible.
La Comunidad justifica esta decisión como un incentivo imprescindible para atraer inversión privada a un segmento del mercado tradicionalmente poco rentable.
La lógica es simple: si un promotor sabe que pasados tres lustros podrá comercializar libremente esos pisos, el negocio resulta más atractivo. Sin embargo, la medida genera interrogantes de peso sobre el futuro del parque de vivienda asequible en Madrid.
Como contrapeso, el reglamento establece que únicamente las promociones desarrolladas directamente por la Comunidad de Madrid o construidas sobre suelo público mantendrán una protección indefinida, creando un sistema dual que diferencia nítidamente entre lo público y lo privado.
El nuevo reglamento reconoce formalmente una realidad que ya existe en las calles madrileñas: los jóvenes viven de forma diferente a sus padres. Por primera vez, se regulan específicamente las viviendas de ‘coliving’ y los alojamientos para estudiantes, dos figuras que responden a las necesidades de una generación que prioriza la ubicación y los servicios sobre los metros cuadrados.
Las viviendas con espacios comunitarios permiten que cada residente disponga de un espacio privado mínimo de 15 metros cuadrados, compartiendo cocinas, salones y zonas comunes.
Los alojamientos para estudiantes, destinados a universitarios y alumnos de formación superior, establecen superficies útiles entre 15 y 30 metros cuadrados.
El reglamento especifica que en las viviendas compartidas, la superficie mínima por vivienda será de 40 metros cuadrados, pudiendo computarse hasta un 25% de zonas comunitarias.
Estas fórmulas representan una posible solución pragmática a la crisis de vivienda juvenil en las grandes ciudades.
Ayuso regresa a una vieja fórmula
El texto recupera y regula con mayor precisión el alquiler con opción a compra, estableciendo formalmente la posibilidad de que las viviendas calificadas para arrendamiento incluyan un derecho de compra futuro. Esta fórmula podría convertirse en la vía más realista para que trabajadores con rentas medias-bajas accedan finalmente a la propiedad.
El mecanismo es sofisticado: se puede ejercer la opción entre el segundo y el décimo año del arrendamiento, con un precio que varía según el momento (multiplicadores de 1,1 a 1,2 veces el precio máximo vigente).
Crucialmente, un mínimo del 40% de las rentas pagadas se descuenta del precio final. Para una familia que lleve cinco años alquilando, esto puede suponer un ahorro significativo que facilite dar el salto a la propiedad.
El reglamento establece límites de ingresos según el tipo de vivienda: para una VPPB, los solicitantes no pueden superar 5,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples); para una vivienda de precio limitado (VPPL), el tope asciende a 7,5 veces.
Además, se exige haber estado empadronado en la Comunidad de Madrid durante al menos 10 años, una medida que busca priorizar a los españoles.
En todos los casos, el uso debe ser como domicilio habitual y permanente, quedando expresamente prohibido el uso como segunda residencia o con fines turísticos.
El reglamento también introduce la obligación de acreditar mediante declaración responsable que en los últimos cinco años no se ha sido condenado por usurpación de vivienda, una disposición claramente vinculada al fenómeno de la ocupación ilegal.
La gran pregunta que sobrevuela todo el texto es si este nuevo marco normativo logrará su objetivo declarado de dinamizar la construcción de vivienda asequible o si, por el contrario, la limitación temporal de la protección acabará reduciendo el parque disponible a medio plazo. La respuesta, como tantas veces en política de vivienda, llegará en 15 años.
