Manifestación contra las cláusulas suelo frente a una oficina de Abanca / E.P.

Más protección pero más caras: así son las hipotecas con la nueva ley

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La nueva Ley Hipotecaria le dará a los clientes más transparencia y más tiempo para evitar un desahucio, pero será más difícil acceder para las rentas bajas

Madrid, 25 de marzo de 2019 (04:55 CET)

La nueva Ley Hipotecaria entrará en vigor en unos meses y trae cambios para los clientes. La idea es que tengan más protección y evitar casos de cláusulas abusivas que han llenado los juzgados en los últimos años. Para ello, los bancos están obligados a ser más transparentes, se eliminan las cláusulas suelo y se amplia el plazo de impago necesario para llevar a cabo un desahucio.

Sin embargo, no todo es positivo. Estas medidas se traducen también en más gastos para la banca y más requisitos. Para compensar esto, se prevé que suba el precio de las hipotecas, por lo que serán más caras para los solicitantes.

Así, trae consigo una serie de cambios favorables para el cliente. Por una parte no tendrán que hacerse cargo de los gastos hipotecarios salvo del coste de la tasación y las copias que pidan de la escritura de la vivienda. La banca tendrá que asumir por su parte el AJD, la escritura de la hipoteca, la gestoría, el registro y el arancel notarial

El Banco de España cree que las hipotecas serán más caras por la ley y se dificultará el acceso a la vivienda de las rentas más bajas

De hecho, fuentes del Sabadell admitieron al principio del conflicto por el pago del AJD que todos los bancos "van a remitir al cliente" los costes. "El cliente no va a pagar menos. Desde su punto de vista aparentemente baja el precio al quitarse esos gastos, pero va a acabar pagando incluso más", declararon desde la entidad.

Esto es algo que ya temían que ocurriera las asociaciones de consumidores y el propio Banco de España. De hecho, el organismo cree que las hipotecas serán más caras con la ley. En opinión del supervisor, aunque la normativa favorecerá un aumento de la competencia entre bancos, los tipos de interés de los nuevos préstamos serán más altos.

Además, la subgobernadora del Banco de España Margarita Delgado, admitió esta semana que la nueva norma dificultará a corto plazo el acceso a la vivienda para las rentas más bajas. Así, contemplan un posible endurecimiento de las condiciones.

Más tiempo para evitar un deshaucio

Además, la ley ofrece una mayor protección a los clientes frente a los desahucios. En este caso se aumenta el plazo de que tiene que haber de impago para que se pueda llevar a cabo el desahucio. 

El banco tendrá que esperar que se produzcan 12 cuotas de impago o el 3% del capital adeudado si se está en la primera mitad de vida del contrato, y 15 cuotas o 7% de la deuda si se está en la segunda mitad. Se amplia así sustancialmente el tiempo desde los tres meses que eran necesarios antes y frente a los nueve que proponía la ley hipotecaria del gobierno anterior.

En cuanto a las hipotecas multidivisas, la nueva norma establece que el cliente tiene derecho a convertir su préstamo si este está en modeda extranjera a la moneda en la que reciba sus ingresos o la del Estado miembro en la que resida, usándose el euro como regla general.

El tipo de cambio será el que esté vigente en la fecha en la que se solicite la conversión. En caso de que el cliente no esté enterado, el banco está obligado a informar del saldo pendiente de pago y del derecho a reconvertir la divisa cuando el importe difiera en más del 20% respecto al que pagaría con el euro.

Amortización anticipada y cambio de variable a fijo

Los clientes también se beneficiarán de mejores condiciones cuando quieran amortizar su hipoteca, es decir, pagar una cantidad en un momento puntual para reducir el tiempo que queda de hipoteca o la cuota que pagan mensualmente.

A partir de la entrada en vigor de la ley, las comisiones serán más bajas para estos supuestos. En el caso de hipotecas a tipo variable, el cliente tendrá que pagar una comisión máxima del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente si amortiza en los tres primeros años de vigencia de la hipoteca, o del 0,15% en los cinco primeros años.

Si la hipoteca es de tipo fijo, la comisión será del 2% en los primeros 10 años del préstamo y del 1,5% a partir de ese momento. Además, cambiar de tipo de hipoteca será más sencillo para los clientes. Se podrá pasar de una hipoteca de tipo fijo a una de tipo variable con menos penalización. 

En el caso de que se produzca esta reconversión, la comisión límite es del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato y la penalización desaparecerá partir del cuarto año.

Productos vinculados

En el aspecto de transparencia, se incluyen los productos vinculados, es decir, aquellos seguros, planes de pensiones  o cualquier otro producto financiero que ofrecen los bancos. La normativa prohíbe las ventas vinculadas por lo que los bancos no pueden obligar al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas.

Sin embargo, sí permite las combinadas, es decir, la entidad puede ofrecer reducir el interés del préstamo a cambio de que se suscriban varios de sus servicios, algo que ya se hacía. 

Aún así, la prohibición de las ventas vinculadas tiene excepciones. Por ejemplo, los bancos sí pueden exigir que se contrate un seguro de hogar y un seguro de vida o de protección de pagos, pero el cliente puede contratarlos con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el interés por ello.

También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestren que benefician al cliente y que el Banco de España tendrá que determinar qué comprenden.

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