De burbuja a emergencia

La vivienda se ha convertido en el principal problema material de muchas familias. En 2024, el grupo “vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles” fue la mayor partida de gasto de los hogares españoles, con 11.029 euros anuales por hogar, el 32,4% del gasto total, y además aumentó un 6,1% respecto al año anterior. Ningún otro capítulo de gasto se le acerca.

El dato promedio suaviza la realidad de quienes tienen dificultades para pagar el alquiler o la cuota de la hipoteca. En una familia propietaria sin deuda, la vivienda pesa mucho menos; para una persona joven, una familia monoparental o un hogar que acaba de entrar en el mercado, puede absorber una parte insoportable de la renta.

Por eso resulta tan difícil de digerir que el Congreso haya tumbado la prórroga extraordinaria de los alquileres, con los votos en contra de PP, Vox y Junts y la abstención del PNV. El decreto pretendía prorrogar dos años los contratos que vencían entre marzo de 2026 y diciembre de 2027 y limitar al 2% la actualización anual de la renta; su rechazo deja a muchos inquilinos expuestos a subidas, renegociaciones forzosas o finalización de contrato en un mercado sin alternativa asequible.

De quién depende la vivienda

La Constitución reconoce el derecho a una vivienda digna y adecuada y obliga a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias para hacerlo efectivo, regulando el suelo de acuerdo con el interés general y tratando de impedir la especulación.

La legislación define el reparto competencial entre administraciones; la vivienda es una de las áreas donde la responsabilidad está más repartida. El Estado debe fijar bases, financiación, fiscalidad, legislación civil y reglas generales del mercado. Las comunidades autónomas tienen el núcleo de la competencia en vivienda, urbanismo y ordenación del territorio. En la mayoría de ellas, sus Estatutos de Autonomía les atribuyen competencias exclusivas en estas materias.

Los ayuntamientos, por su parte, deciden el planeamiento, conceden licencias, ejercen la disciplina urbanística, gestionan reservas de suelo, regulan usos y, en muchos casos, pueden impulsar vivienda pública o movilizar suelo municipal.

Dicho de otro modo: al Estado se le debe exigir marco legal, financiación y fiscalidad; a las comunidades autónomas, política de vivienda, parque público, rehabilitación, inspección y movilización de vivienda vacía; y a los ayuntamientos, planeamiento, licencias, suelo y control de usos turísticos o especulativos.

La pregunta sobre quién debe construir vivienda pública tiene una respuesta algo difusa. En España, como acabamos de ver, la competencia principal en vivienda está transferida a las comunidades autónomas, que son las encargadas de promover, gestionar y desarrollar el parque público. El Estado condiciona de manera decisiva el resultado a través de financiación, regulación y planes estatales. Aunque su función principal no sea ejecutar la construcción, tampoco hay ninguna norma que le impida hacerlo. Por su parte, los ayuntamientos, aunque no lideran la política, tienen la llave del suelo y de las licencias: sin ellos, nada se construye.

Más que un problema de falta de capacidad institucional, parece existir una escasa coordinación entre administraciones. El Estado debe financiar y regular; las comunidades autónomas tienen la competencia para construir; los ayuntamientos controlan el suelo. Mientras tanto, la producción sigue siendo insuficiente: en 2025 apenas se terminaron algo más de 11.000 viviendas protegidas en todo el país, una cifra muy lejos de las necesidades reales.

Cómo es el parque

Ojo al dato: a la vista del parque de viviendas, en España no faltan casas en términos absolutos. El problema de fondo es que existe una enorme cantidad de vivienda mal distribuida, mal utilizada o directamente fuera del mercado residencial.

Galicia es un caso extremo: según el Censo de 2021, tenía 506.370 viviendas vacías sobre un total de 1.757.739, alrededor del 30% del parque. En el conjunto de España había más de 3,8 millones de viviendas deshabitadas sobre más de 26,6 millones, aproximadamente un 14% sin ocupar.

Esta situación tiene su origen en la burbuja inmobiliaria, cuando se construía a destajo. En 2006 se iniciaron 762.540 viviendas y los visados de obra nueva alcanzaron 865.561, más que Francia, Alemania e Italia juntas. Tras ese pico, se produjo una contracción abrupta de la actividad: las viviendas iniciadas cayeron hasta unas 35.000 en 2013.

Atendiendo a las viviendas terminadas, estas alcanzaron un máximo de 658.510 en 2006 y tocaron suelo en 44.630 en 2016 (en 2024 fueron 100.980). Entre esos extremos cabe estimar una cifra razonable de producción anual, pero cualquier cálculo debe incorporar dos factores decisivos: la magnitud de la vivienda desocupada y la irrupción de los pisos turísticos.

Hemos expuesto datos de viviendas vacías. Sobre los pisos turísticos, el INE contabilizaba 329.764 en España en noviembre de 2025: 329.764 viviendas potencialmente residenciales que se retiran del mercado para destinarse al turismo. Esta cifra es superior al parque público de vivienda social, que el Ministerio sitúa en torno a 318.000 viviendas, con cobertura para apenas el 1,72% de los hogares.

Panel de soluciones

A la vista de los factores anteriores, la solución no pasa exclusivamente por construir más vivienda pública, sino por un conjunto coherente de medidas. Porque hay viviendas vacías, vivienda turística, vivienda secundaria, suelo expectante y promociones privadas, pero falta vivienda asequible allí donde la gente necesita vivir. Estamos viendo que la vivienda no debe medirse solo en número de inmuebles sino en su disponibilidad, es decir, localización, precio y uso.

Así, las medidas para resolver este magno problema deberían orientarse en varias direcciones:

• Fiscalidad estratégica: recargos a la vivienda vacía injustificada en zonas tensionadas, especialmente para grandes tenedores, y beneficios fiscales para quien alquile a precio asequible y con estabilidad.
• Rehabilitación masiva: ayudas ágiles para poner vivienda vacía en condiciones de habitabilidad, con prioridad en cascos urbanos, áreas bien conectadas y municipios con demanda acreditada.
• Garantías públicas al alquiler: seguros de cobro, mediación, avales y programas de alquiler seguro que reduzcan el riesgo percibido por pequeños propietarios, condicionados a precios razonables y contratos estables.
• Regulación del uso turístico: cupos, licencias, inspección y prohibición efectiva de viviendas turísticas ilegales en zonas donde expulsan población residente.
• Parque público permanente: toda vivienda pública construida con suelo o dinero público debe quedar blindada como vivienda protegida de forma indefinida. Vender vivienda pública hoy es fabricar emergencia habitacional mañana.

Cómo estamos en Galicia

Como es habitual, Galicia presenta especificidades propias dentro de este problema general. El dato de más de medio millón de viviendas vacías obliga a poner el foco en la movilización del parque existente. Construir vivienda nueva, con su infraestructura paralela, requiere años. Por eso, la vía más inmediata debe ser actuar sobre las viviendas que ya existen.

En Galicia, con más de 506.000 viviendas vacías, incluso movilizar una fracción pequeña tendría un impacto significativo. Resulta imprescindible definir qué hacer con cada inmueble en función de su estado, ya sea vivienda vacía por ruina, herencia o falta de recursos; vivienda vacía retenida con fines especulativos; vivienda turística en zonas tensionadas; y vivienda rehabilitable que podría incorporarse al alquiler estable.

Allí donde no baste la rehabilitación, será necesario construir vivienda pública asequible. Sin embargo, durante años, la construcción de vivienda pública en Galicia fue prácticamente residual. En algunos periodos, la promoción directa de la Xunta fue mínima —apenas unas decenas de viviendas en varios años— y el conjunto de la vivienda protegida se mantuvo en niveles muy bajos: por ejemplo, en 2023 se calificaron solo 129 viviendas protegidas en toda Galicia.

Un nuevo ciclo

Durante años se permitió que el mercado residencial funcionara como mercado financiero, refugio patrimonial y negocio turístico, mientras la vivienda pública quedaba reducida a un papel marginal. El resultado es el que vemos: cientos de miles de viviendas vacías frente a jóvenes que no pueden emanciparse y familias que destinan una parte creciente de su renta a mantener un techo.

En España y en Galicia, la solución exige construir más vivienda pública, sí. Pero exige también algo más inmediato: movilizar la vivienda vacía, rehabilitar el parque existente, limitar los usos turísticos donde tensionan precios y asumir que la propiedad de una vivienda comporta derechos, pero también deberes cuando está en juego un derecho constitucional.