De burbulla a emerxencia

A vivenda converteuse no principal problema material de moitas familias. En 2024, o grupo “vivenda, auga, electricidade, gas e outros combustibles” foi a maior partida de gasto dos fogares españois, con 11.029 euros anuais por fogar, o 32,4% do gasto total, e ademais aumentou un 6,1% respecto ao ano anterior. Ningún outro capítulo de gasto se lle achega.

O dato medio suaviza a realidade de quen teñen dificultades para pagar o aluguer ou a cota da hipoteca. Nunha familia propietaria sen débeda, a vivenda pesa moito menos; para unha persoa nova, unha familia monoparental ou un fogar que acaba de entrar no mercado, pode absorber unha parte insoportable da renda.

Por iso resulta tan difícil de dixerir que o Congreso tumbase a prórroga extraordinaria dos alugueres, cos votos en contra do PP, Vox e Junts e a abstención do PNV. O decreto pretendía prorrogar dous anos os contratos que vencían entre marzo de 2026 e decembro de 2027 e limitar ao 2% a actualización anual da renda; o seu rexeitamento deixa a moitos inquilinos expostos a subidas, renegociacións forzosas ou finalización de contrato nun mercado sen alternativa asequible.

De quen depende a vivenda

A Constitución recoñece o dereito a unha vivenda digna e adecuada e obriga aos poderes públicos a promover as condicións necesarias para facelo efectivo, regulando o solo de acordo co interese xeral e tratando de impedir a especulación.

A lexislación define o reparto competencial entre administracións; a vivenda é unha das áreas onde a responsabilidade está máis repartida. O Estado debe fixar bases, financiamento, fiscalidade, lexislación civil e regras xerais do mercado. As comunidades autónomas teñen o núcleo da competencia en vivenda, urbanismo e ordenación do territorio. Na maioría delas, os seus Estatutos de Autonomía atribúenlles competencias exclusivas nestas materias.

Os concellos, pola súa parte, deciden o planeamento, conceden licenzas, exercen a disciplina urbanística, xestionan reservas de solo, regulan usos e, en moitos casos, poden impulsar vivenda pública ou mobilizar solo municipal.

Dito doutro xeito: ao Estado débese esixir marco legal, financiamento e fiscalidade; ás comunidades autónomas, política de vivenda, parque público, rehabilitación, inspección e mobilización de vivenda baleira; e aos concellos, planeamento, licenzas, solo e control de usos turísticos ou especulativos.

A pregunta sobre quen debe construír vivenda pública ten unha resposta algo difusa. En España, como acabamos de ver, a competencia principal en vivenda está transferida ás comunidades autónomas, que son as encargadas de promover, xestionar e desenvolver o parque público. O Estado condiciona de maneira decisiva o resultado a través de financiamento, regulación e plans estatais. Aínda que a súa función principal non sexa executar a construción, tampouco hai ningunha norma que lle impida facelo. Pola súa parte, os concellos, aínda que non lideran a política, teñen a chave do solo e das licenzas: sen eles, nada se constrúe.

Máis que un problema de falta de capacidade institucional, parece existir unha escasa coordinación entre administracións. O Estado debe financiar e regular; as comunidades autónomas teñen a competencia para construír; os concellos controlan o solo. Mentres tanto, a produción segue sendo insuficiente: en 2025 apenas se remataron algo máis de 11.000 vivendas protexidas en todo o país, unha cifra moi lonxe das necesidades reais.

Como é o parque

Ollo ao dato: á vista do parque de vivendas, en España non faltan casas en termos absolutos. O problema de fondo é que existe unha enorme cantidade de vivenda mal distribuída, mal utilizada ou directamente fóra do mercado residencial.

Galicia é un caso extremo: segundo o Censo de 2021, tiña 506.370 vivendas baleiras sobre un total de 1.757.739, arredor do 30% do parque. No conxunto de España había máis de 3,8 millóns de vivendas deshabitadas sobre máis de 26,6 millóns, aproximadamente un 14% sen ocupar.

Esta situación ten a súa orixe na burbulla inmobiliaria, cando se construía a destajo. En 2006 iniciáronse 762.540 vivendas e os visados de obra nova alcanzaron 865.561, máis que Francia, Alemaña e Italia xuntas. Tras ese pico, produciuse unha contracción abrupta da actividade: as vivendas iniciadas caeron ata unhas 35.000 en 2013.

Atendendo ás vivendas rematadas, estas alcanzaron un máximo de 658.510 en 2006 e tocaron chan en 44.630 en 2016 (en 2024 foron 100.980). Entre eses extremos cabe estimar unha cifra razoable de produción anual, pero calquera cálculo debe incorporar dous factores decisivos: a magnitude da vivenda desocupada e a irrupción dos pisos turísticos.

Expuxemos datos de vivendas baleiras. Sobre os pisos turísticos, o INE contabilizaba 329.764 en España en novembro de 2025: 329.764 vivendas potencialmente residenciais que se retiran do mercado para destinarse ao turismo. Esta cifra é superior ao parque público de vivenda social, que o Ministerio sitúa arredor de 318.000 vivendas, con cobertura para apenas o 1,72% dos fogares.

Panel de solucións

Á vista dos factores anteriores, a solución non pasa exclusivamente por construír máis vivenda pública, senón por un conxunto coherente de medidas. Porque hai vivendas baleiras, vivenda turística, vivenda secundaria, solo expectante e promocións privadas, pero falta vivenda asequible alí onde a xente necesita vivir. Estamos vendo que a vivenda non debe medirse só en número de inmobles senón na súa dispoñibilidade, é dicir, localización, prezo e uso.

Así, as medidas para resolver este magno problema deberían orientarse en varias direccións:

• Fiscalidade estratéxica: recargas á vivenda baleira inxustificada en zonas tensionadas, especialmente para grandes posuidores, e beneficios fiscais para quen alugue a prezo asequible e con estabilidade.
• Rehabilitación masiva: axudas áxiles para poñer vivenda baleira en condicións de habitabilidade, con prioridade en cascos urbanos, áreas ben conectadas e municipios con demanda acreditada.
• Garantías públicas ao aluguer: seguros de cobro, mediación, avales e programas de aluguer seguro que reduzan o risco percibido por pequenos propietarios, condicionados a prezos razoables e contratos estables.
• Regulación do uso turístico: cupos, licenzas, inspección e prohibición efectiva de vivendas turísticas ilegais en zonas onde expulsan poboación residente.
• Parque público permanente: toda vivenda pública construída con solo ou diñeiro público debe quedar blindada como vivenda protexida de forma indefinida. Vender vivenda pública hoxe é fabricar emerxencia habitacional mañá.

Como estamos en Galicia

Como é habitual, Galicia presenta especificidades propias dentro deste problema xeral. O dato de máis de medio millón de vivendas baleiras obriga a poñer o foco na mobilización do parque existente. Construír vivenda nova, coa súa infraestrutura paralela, require anos. Por iso, a vía máis inmediata debe ser actuar sobre as vivendas que xa existen.

En Galicia, con máis de 506.000 vivendas baleiras, mesmo mobilizar unha fracción pequena tería un impacto significativo. Resulta imprescindible definir que facer con cada inmoble en función do seu estado, sexa vivenda baleira por ruína, herdanza ou falta de recursos; vivenda baleira retida con fins especulativos; vivenda turística en zonas tensionadas; e vivenda rehabilitable que podería incorporarse ao aluguer estable.

Alí onde non baste a rehabilitación, será necesario construír vivenda pública asequible. Con todo, durante anos, a construción de vivenda pública en Galicia foi practicamente residual. Nalgúns períodos, a promoción directa da Xunta foi mínima —apenas unhas ducias de vivendas en varios anos— e o conxunto da vivenda protexida mantívose en niveis moi baixos: por exemplo, en 2023 calificáronse só 129 vivendas protexidas en toda Galicia.

Un novo ciclo

Durante anos permitiuse que o mercado residencial funcionase como mercado financeiro, refuxio patrimonial e negocio turístico, mentres a vivenda pública quedaba reducida a un papel marginal. O resultado é o que vemos: centos de miles de vivendas baleiras fronte a mozos que non poden emanciparse e familias que destinan unha parte crecente da súa renda a manter un teito.

En España e en Galicia, a solución esixe construír máis vivenda pública, si. Pero esixe tamén algo máis inmediato: mobilizar a vivenda baleira, rehabilitar o parque existente, limitar os usos turísticos onde tensionan prezos e asumir que a propiedade dunha vivenda comporta dereitos, pero tamén deberes cando está en xogo un dereito constitucional.