Casa 47, Plan Estatal de Vivienda y líos burocráticos: Culmia en ‘A Golpe de Ladrillo’

• Más allá de la banca tradicional: el crédito que impulsa las promociones, en 'A Golpe de Ladrillo'
• ¿Cómo hacer más viviendas asequibles?: ASVAL da las claves en 'A Golpe de Ladrillo'

España vive una crisis de vivienda que ha dejado de ser coyuntural para convertirse en estructural. El debate ya no gira en torno a si los precios son altos o bajos, sino a una cuestión más básica: la incapacidad del sistema para producir suficientes viviendas allí donde se necesitan.

Así lo expuso Francisco Pérez, consejero delegado de Culmia, durante su intervención en A Golpe de Ladrillo, el podcast inmobiliario de Economía Digital presentado por Alfonso Abad, donde trazó un diagnóstico severo, pero argumentado de lo que define como una «emergencia habitacional».

Ese desfase, que se traduce en un déficit anual de 100.000 casas, no es un dato aislado, sino una acumulación que actúa como «una bomba de relojería para los precios». El resultado es visible: tensiones crecientes en las grandes áreas urbanas, exclusión residencial de jóvenes y clases medias, y un mercado cada vez más inaccesible.

La raíz del problema, según Pérez, es un desequilibrio persistente entre oferta y demanda. «Mientras España crea unos 200.000 nuevos hogares al año, la industria apenas es capaz de poner en el mercado 100.000 viviendas«, señaló.

A esta brecha se suma el encarecimiento del suelo finalista. En ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia, donde se concentra la mayor parte de la demanda, el coste del suelo se ha convertido en una barrera infranqueable.

«El suelo finalista es un bien escaso y, por tanto, carísimo. El coste de la materia prima ya determina que sea imposible promover vivienda por debajo de ciertos umbrales de precio«, advirtió el directivo, subrayando que el problema no es solo de mercado, sino de diseño institucional.

Si el diagnóstico es preocupante, las causas administrativas no lo son menos. Pérez fue especialmente crítico con el marco urbanístico actual y con la inseguridad jurídica que rodea a la planificación del suelo. En su opinión, el sistema ha derivado en una paradoja difícil de sostener: planes generales que tardan una década en aprobarse y que, aun así, pueden ser anulados por defectos formales.

«Es kafkiano que un Plan General de Ordenación Urbana, que tarda 10 años en aprobarse, pueda ser anulado en los tribunales por un error de forma en una notificación», afirmó.

Esta fragilidad normativa genera, según explicó, un doble efecto perverso: paraliza a las administraciones, que actúan con miedo a la impugnación, y ahuyenta al capital privado, que necesita estabilidad para invertir a largo plazo. De ahí su llamamiento a reformar la Ley del Suelo para dotar de mayor seguridad a los instrumentos de planeamiento.

La burocracia diaria tampoco sale mejor parada. La obtención de licencias de obra, un trámite esencial para cualquier promoción, se ha convertido en un auténtico vía crucis. «No puede ser que obtener una licencia de obras tarde de 12 a 18 meses«, denunció Pérez.

Ese retraso no es neutro: se traduce en mayores costes financieros que, inevitablemente, acaban repercutiendo en el precio final de la vivienda. Frente a ello, defendió la generalización del silencio administrativo positivo como mecanismo para desbloquear proyectos y acelerar la puesta en marcha de las obras.

Otro de los ejes del análisis fue la fiscalidad asociada a la vivienda. Para el CEO de Culmia, existe una contradicción evidente entre el discurso político y la realidad tributaria.

«La vivienda es el bien de primera necesidad con más carga impositiva«, afirmó, cuantificando ese peso en casi el 45% del precio final, una suma de impuestos, tasas y cargas urbanísticas que encarece artificialmente el acceso a la vivienda.

En este contexto, Pérez planteó una medida concreta y directa: la reducción del IVA del 10% al 4% para la vivienda asequible. A su juicio, si el objetivo es contener los precios, «el camino más rápido» pasa por aliviar la carga fiscal, en lugar de multiplicar regulaciones que no atacan el problema de fondo.

La crítica se extendió también al Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, recientemente anunciado. Aunque reconoció su valor político, Pérez fue tajante sobre su alcance real.

«Los 7.000 millones de euros previstos son una gota en el océano«, señaló. Repartidos en cinco años, suponen una inversión inferior al 0,1% del PIB, muy lejos de los estándares de otros países europeos que destinan hasta cinco veces más recursos. Para el sector, el mensaje es claro: sin una apuesta presupuestaria ambiciosa, la vivienda seguirá siendo una prioridad retórica.

A ello se suma la fragmentación política entre administraciones. «La vivienda no puede ser un arma arrojadiza entre el Gobierno central y las Comunidades Autónomas», advirtió. Cuando las regiones donde se concentra el 80% de la demanda bloquean suelo o no aplican ayudas por discrepancias ideológicas, el coste lo asume el ciudadano.

Más allá de la crítica, el discurso de Pérez incorporó una visión de futuro basada en la transformación del propio sector. Uno de los grandes cuellos de botella es la falta de mano de obra. La construcción envejece y no resulta atractiva para los jóvenes, lo que anticipa una pérdida significativa de trabajadores en la próxima década.

«O industrializamos la construcción o simplemente no habrá nadie para poner los ladrillos», resumió. La industrialización —fabricar viviendas en talleres y ensamblarlas en el solar— se presenta como una respuesta estructural: permite reducir los plazos de entrega en torno a un 30%, mejorar la calidad técnica y avanzar hacia un modelo productivo más predecible.

Aunque hoy todavía es ligeramente más cara por falta de escala, Pérez defendió que es «la única forma» de pasar de una producción artesanal a una industrial capaz de abastecer la demanda del país.

Este cambio, además, conecta con otra de sus propuestas: repensar la densidad urbana. Permitir más altura o viviendas más pequeñas y eficientes donde antes se construían menos unidades no solo abarata el coste por vivienda, sino que resulta más sostenible desde el punto de vista ambiental y de infraestructuras.

El CEO de Culmia apuesta por un pacto de Estado

El mensaje final de Francisco Pérez es inequívoco: la crisis de vivienda no se resolverá con medidas aisladas ni con enfrentamientos institucionales.

Requiere un pacto de Estado que otorgue estabilidad normativa, prioridad presupuestaria y una colaboración real entre sector público y privado. Sin suelo, sin agilidad administrativa y sin un marco fiscal coherente, el mercado seguirá fallando.

Como recordó el CEO de Culmia, el problema no es la falta de voluntad, sino la incapacidad estructural de producir.

Y mientras esa incapacidad persista, la vivienda seguirá siendo, para millones de ciudadanos, un bien cada vez más lejano.