Las oficinas en Madrid encaran una nueva etapa: entre el auge del centro y la paralización de la periferia

El mercado de oficinas en la capital de España, Madrid, atraviesa una fase de transformación estructural marcada por la recuperación del trabajo presencial y un reajuste profundo de los espacios corporativos. A raíz de la pandemia, las empresas adoptaron modelos híbridos que redujeron sus necesidades de superficie y priorizaron ubicaciones céntricas.

Hoy, con la vuelta parcial o total a la oficina, vuelve la presión sobre la demanda y se tensiona un mercado con oferta desigual según la localización.

«La pandemia supuso un punto de inflexión. Aceleró el teletrabajo, obligó a redimensionar espacios, y provocó una migración de muchas empresas hacia oficinas mejor ubicadas aunque más pequeñas«, explica Martín Galbete de la Serna, director nacional de oficinas en Colliers, en conversaciones con ECONOMÍA DIGITAL.

Las compañías pasaron de ocupar espacios de 1.000 metros cuadrados a buscar entre 600 y 800 metros cuadrados, con el mismo presupuesto, pero en zonas mejor conectadas y con más servicios. Esto impulsó la demanda en áreas centrales dentro de la M-30 y deprimió los mercados periféricos.

El resultado fue un «mercado dual», con zonas prime experimentando alta absorción y subidas de rentas, mientras en el extrarradio se acumulaba stock sin salida.

Según Galbete, muchas compañías que ocuparon grandes superficies en la periferia en ciclos anteriores no han sido sustituidas por nuevas. «En algunos parques empresariales la desocupación es estructural. Hablamos de espacios diseñados para grandes empresas, que ahora solo interesan a compañías de 200 o 300 metros cuadrados. Es inviable que esas pequeñas absorban lo que queda vacío«, señala.

Este desequilibrio ha llevado a plantear la reconversión de edificios de oficinas hacia otros usos, principalmente vivienda u hoteles, tanto dentro como fuera del centro urbano. Dentro de la M-30, la conversión a residencial ha sido frecuente, con la consecuente destrucción de stock. Esto ha agravado la escasez de producto disponible en el centro y ha encarecido las rentas.

«Ahora mismo, si una empresa busca 4.000 metros cuadrados dentro de la M-30, solo tiene tres o cuatro opciones y a precios muy altos«, indica Galbete. En algunos proyectos como los de Méndez Álvaro, las rentas aspiracionales alcanzan los 28 euros/metro cuadrado al mes.

Ante este panorama, muchas compañías vuelven a mirar a la periferia. Desde el verano de 2024, se ha producido un giro en las políticas laborales internas: se ha pasado del modelo de tres días presenciales a cuatro o incluso cinco. «Esto obliga a ampliar superficie en un momento de baja disponibilidad en el centro«, ha explicado.

Ya se han producido operaciones relevantes. PwC ha contratado 6.000 metros cuadrados en Las Tablas tras cinco años sin ampliar superficie; Accenture ha ampliado su huella en Castellana 85; EY ha sumado otros 13.000 metros cuadrados en la Torre Titania. También se han registrado salidas del centro, como la de OHLA desde Torre Emperador hacia Manoteras.

La construcción de oficinas vive momentos difíciles

Pese a este nuevo impulso de la demanda, la promoción de oficinas se mantiene contenida. Dentro de la M-30, los proyectos rehabilitados han funcionado bien, como Castellana 83, Velázquez 86 o Ruiz Picasso 11, pero fuera del centro varios desarrollos siguen paralizados.

Es el caso del proyecto de Metrovacesa en Las Tablas, que detuvo fases 2 y 3 tras dificultades en la comercialización de la primera. Galbete considera que «todavía es pronto para iniciar desarrollos sin usuarios preacordados», salvo excepciones como la promotora Insur (17.000 metros cuadrados en Las Tablas) o Arima (14.000 metros cuadrados en Manoteras).