Burocracia, impuestos y falta de suelo: ‘A Golpe de Ladrillo’ pone nombre a los problemas de los promotores
En el podcast A Golpe de Ladrillo, los líderes del sector explican por qué construir vivienda se ha convertido en una carrera de obstáculos
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En el sector inmobiliario español se vive con una mezcla de resignación y rabia contenida. No es solo que construir vivienda sea difícil; es que cada vez es más difícil hacerlo a tiempo, con margen y con una mínima previsión de futuro.
Ese malestar soterrado, que tantas veces se queda en conversaciones privadas o en reuniones internas, encontró una vía inesperadamente honesta en el podcast A Golpe de Ladrillo, donde Alfonso Abad, consiguió que dos voces de peso explicaran sin filtros lo que está ocurriendo: Curro Martín de León, responsable de inversiones en Avintia Inmobiliaria, y Roberto Vicente, CEO de Grupo Nido.
Desde el primer minuto, ambos dejaron claro que la tormenta no es coyuntural. Es estructural. Y tiene nombre y apellidos: burocracia, impuestos y falta de suelo. Un triángulo que aprieta cada fase del proceso y que convierte cualquier promoción en un ejercicio de resistencia.
El debate comienza por donde los promotores sienten el golpe más directo: las licencias. Roberto Vicente se queja de que, en municipios como Las Rozas, el plazo medio para obtener una licencia supera los 21 meses.
Valdemoro, Pozuelo o Torrejón comparten cifras de vértigo. En Valencia, incluso después de haber «mejorado» procedimientos, siguen en los dieciocho meses de espera. Dieciocho meses. Año y medio sin poder mover una grúa, sin poder firmar contratos, sin poder iniciar obra. Año y medio con un suelo comprado —y financiado— y sin generar ingresos.
Curro Martín de León asiente mientras escucha a Vicente y reconoce que ellos mismos han llegado a abrir un expediente eléctrico antes incluso de solicitar la licencia de obra, porque obtener acometidas se ha convertido en un reto paralelo.
Y no lo dice como anécdota: en algunos municipios, explica Vicente, un solo centro de datos ha llegado a consumir toda la potencia eléctrica disponible, dejando sin suministro futuro a proyectos residenciales. «No invertimos donde no tengamos visibilidad energética», afirma, casi con impotencia.
Para cualquier promotor, una licencia no es un trámite administrativo. Es el punto de inflexión económico. Sin ella no hay ventas oficiales, no hay préstamos promotor, no hay preventas que se conviertan en contratos.
Es un tiempo de incertidumbre donde los intereses del préstamo puente se acumulan, las reservas se congelan y la posibilidad de ajustar precios desaparece.
Si la espera administrativa mina las previsiones, la fiscalidad lo estrangula todo lo demás. Vicente desgrana la cadena impositiva con una precisión casi quirúrgica.
La compra del suelo ya arranca con un ITP que puede ir del 6% al 10%. A eso se suman tasas municipales que en algunos municipios madrileños superan el 3%.
Después llega el ICIO, y más tarde el IVA, y la AJD vinculada a la responsabilidad hipotecaria. Incluso el propio IBI recae parcialmente sobre el promotor antes de terminar la obra.
Cuando uno suma todo eso, concluye, los impuestos representan entre el 25% y el 30% del coste de una vivienda. Es decir, más que lo que gana el promotor. Y no es una frase hecha: Martín de León explica que los márgenes teóricos del 18% o el 20% ya no existen.
Hoy, lograr un 15% es un éxito —y un alivio para el banco que financia la obra—.
Vicente lo expresa con una mezcla de ironía y frustración: «La gente confunde vivienda asequible con vivienda regalada. No es barata. No puede serlo. Suman suelo, construcción e impuestos, y sale algo caro, muy caro«.
A todo esto se suma la falta de mano de obra cualificada. Es un problema del que se habla menos, pero que tiene un efecto devastador. Antes, una obra de cuarenta o cincuenta viviendas podía resolverse en dieciséis o dieciocho meses.
Hoy, sin problemas extraordinarios, se va a veinticuatro. La sexta mensualidad extra de préstamo promotor —explican— se come buena parte del margen.
Si a eso se añade la amenaza de un invierno con bajas temperaturas, trabajadores en condiciones difíciles y oficios que se van al mejor postor, la incertidumbre se dispara.
El resultado es una ecuación imposible: costes que suben, obras que se alargan, licencias que no llegan y márgenes que menguan. Y en medio, la presión social por la vivienda asequible.
Frente a este panorama, la industrialización aparece como un acto de supervivencia. Avintia lleva años apostando por su sistema Ávita; Grupo Nido ya trabaja con la idea de industrializar el 40% de cada promoción.
Lo hacen no porque esté de moda, sino porque es la única forma de controlar algo en un sector donde todo se ha vuelto imprevisible.
Fabricar módulos en taller permite anticipar costes, evitar errores de obra y reducir la dependencia de mano de obra escasa. Es, en palabras de Martín de León, «la forma de transferir riesgo desde el promotor hacia un proceso más estable«.
Aun así, la industrialización no basta para sortear la maraña administrativa. Ni los impuestos. Ni la falta de suelo disponible. Pero sí ofrece una herramienta para que las promociones no naufraguen antes de nacer.
Un sector cansado de ser el culpable en ‘A Golpe de Ladrillo’
Quizá lo más revelador del episodio no sea la lista de problemas —que son conocidos por todo el sector—, sino el cambio de tono.
Los promotores, históricamente demonizados, empiezan a reivindicar un papel distinto: no son el origen del problema, sino parte esencial de la solución. En un país que crece en población y no en oferta de vivienda, son ellos quienes deben producirla. Pero necesitan un entorno que no los penalice por intentarlo.
Abad cierra el episodio dejando en el aire una sensación incómoda: construir vivienda en España se parece cada vez más a un acto de heroicidad.
O, al menos, a una carrera con demasiadas vallas. Lo paradójico es que todos coinciden en la necesidad de aumentar la oferta. Pero entre licencias eternas, impuestos crecientes y obstáculos inesperados como la falta de potencia eléctrica, la pregunta ya no es cómo construir más. La pregunta es si se está dejando construir.
