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La Tasa Anual Equivalente (TAE) no toma en cuenta varios parámetros que determinan el coste final de una hipoteca

Barcelona, 27 de agosto de 2017 (18:58 CET)

La Tasa Anual Equivalente (TAE) es el indicador de referencia que se utiliza para comparar rápidamente el precio de varios préstamos. Sin embargo, fijarse solo en este índice no es suficiente para valorar si un préstamo hipotecario es mejor que otro, puesto que no refleja con exactitud cuánto se puede llegar a pagar finalmente.

Cuando se publicitan las condiciones de una hipoteca en la misma oferta se indica cuáles son los supuestos bajo los que se ha calculado la Tasa Anual Equivalente del producto, así como cuáles son los gastos incluidos dentro de la misma. Es ahí donde se encuentra el coste de los seguros vinculados, que normalmente son dos: uno de hogar y otro de vida.

En la TAE se incluye la contratación de seguros, cuyo monto es variable

No obstante, el precio de los seguros de las comunicaciones publicitarias es meramente orientativo, puesto que puede variar según el perfil del futuro titular. Por lo tanto, la TAE que se acabará aplicando puede ser diferente a la mostrada en la información precontractual de la hipoteca. De hecho, es muy probable que ni siquiera se sepa cuánto se pagará por los seguros y cuál será el valor de la Tasa Anual Equivalente definitiva hasta que el banco no presente una oferta vinculante.

La importancia de las vinculaciones sin coste

Además, en el cálculo de la TAE solo se tienen en cuenta los productos vinculados que tienen coste, así que si se analiza solo esta tasa es imposible saber cuáles serían las penalizaciones aplicadas en caso de incumplir los requisitos de vinculación.

Por lo general, no reunir todas las condiciones exigidas para acceder a la máxima bonificación (mantener domiciliada la nómina o hacer un uso mínimo de una tarjeta de crédito) encarece alrededor de un punto porcentual el interés de las hipotecas.

La TAE no refleja el coste de las comisiones

Otra razón por la que la TAE no siempre es el mejor indicador para comparar diversas hipotecas es que en su cálculo no se incluyen las comisiones de subrogación, novación o cancelación anticipada, ya que son penalizaciones que solo se cobran cuando se llevan a cabo modificaciones del contrato. La única comisión que sí se incluye en el cálculo de la Tasa Anual Equivalente es la de apertura, que hay que abonar al formalizar la constitución del préstamo.

Sin la inclusión de las comisiones la TAE es insuficiente para comparar hipotecas

En consecuencia, esta tasa no resulta útil para comparar una hipoteca sin ninguna de estas comisiones con otra que las incluya. Por ejemplo, se puede pensar que la Hipoteca Freedom de Mediolanum y la Hipoteca Cumbre de Globalcaja cuestan casi lo mismo porque tienen una TAE muy parecida (un 1,82 % frente a un 1,86 %, respectivamente). Sin embargo, si se decidiera amortizar capital anticipadamente, con la segunda se que pagar una comisión del 0,5 % (o del 0,25 % si la operación se produjera a partir del sexto año), por lo que saldría notablemente más cara que la primera, que no tiene compensaciones por amortización anticipada.

Por ello, para evitar sorpresas se sugiere leer todas las condiciones de varias hipotecas para poder compararlas debidamente: el tipo de interés aplicado, las comisiones incluidas, los requisitos de vinculación y las penalizaciones aplicadas si se incumplen, el plazo de amortización y la financiación máxima concedida. 

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