Invertir en vivienda, ¿sigue siendo una buena opción?

Las restricciones impuestas en marzo de 2020 durante el primer estado de alarma pusieron freno a gran parte de las operaciones pendientes. Muchos acuerdos y firmas tuvieron que postergarse, aunque, tras el choque inicial, registramos un poderoso crecimiento en las búsquedas de aquellos que, contra todo pronóstico, se animaron a buscar vivienda.

Con la desescalada comenzó el movimiento y el sector inmobiliario ha ido recuperando poco a poco el tono. Tanto es así que la compraventa de viviendas registró en enero el mejor dato desde que empezó la pandemia, signo de que la recuperación no está tan lejos como pensábamos en un principio.

Esto por lo que respecta a aquellos que quieren comprar una primera o segunda residencia. Pero, ¿qué hay de los que están pensando en invertir en vivienda? ¿Es o no es este un buen momento para tirarse a la piscina? 

Invertir en vivienda: ¿un buen refugio? 

La incidencia de la pandemia sobre el mercado inmobiliario ha sido evidente. En 2020 se produjo un desplome del 17 % en la compraventa de vivienda, lo que nos situó en niveles tan lejanos como los de 2011, en plena crisis inmobiliaria. Por suerte, a finales del año pasado, los valores empezaron a repuntar, hasta llegar a un incremento del 3 %. Ferran Font, director de estudios de pisos.com, no duda en señalar la vivienda como un buen refugio para inversores, sea cual sea su objetivo final: comprar para vender más adelante o comprar para alquilar. 

La rentabilidad de la vivienda es un valor que el Banco de España calcula cada trimestre y constituye un punto de partida objetivo para los inversores. Y aunque esta se había reducido a finales de 2019 y durante todo 2020, en 2021 la rentabilidad se encuentra cerca del 7 %. Se trata de un valor que está muy por debajo del 10,7 % apuntado el año pasado. A pesar de eso, este sigue siendo un buen momento para comprar, especialmente si nuestro objetivo es poner esa vivienda o viviendas en alquiler. 

¿Dónde es mejor comprar para alquilar? 

Una de las inversiones más habituales por parte de los expertos es la de comprar para alquilar. Según un informe de urbanData Analytics (uDA), comprar una vivienda para alquilar ofrece, de media, una rentabilidad bruta del 8 %, que es un 4,9 % más que a finales de 2019. 

Los expertos señalan, además, que algunas ciudades pueden rendir más de un 7 %, de modo que en caso de decidirse a invertir vivienda para alquilar, lo más conveniente sería hacerlo en Castellón, Murcia, Jaén, Segovia, Huelva y Lleida. Esto se debe, principalmente, a los efectos de la pandemia, puesto que los precios de compra han bajado en estas capitales. En cambio, aquellas en las que los precios se han mantenido, han visto caer su rentabilidad. Es el caso de Málaga, Sevilla, Palma de Mallorca o San Sebastián. 

Y aunque el panorama pueda cambiar a lo largo de este año, cualquiera que desee invertir en vivienda debe tener claro que es mejor hacerlo en unas ciudades que en otras, si lo que se quiere es exprimir al máximo el factor de la rentabilidad. 

¿Qué debemos tener en cuenta a la hora de invertir en vivienda?

Antes de tomar la decisión de comprar para invertir en vivienda es importante dar una serie de pasos previos, en los que analizar las características y posibilidades de la inversión. Bajo nuestro punto de vista, hay un par de cuestiones básicas que conviene considerar.

El lugar de inversión 

Como ya te hemos indicado, no es lo mismo invertir en una zona turística que hacerlo en una ciudad o una zona rural. Lo primero es realizar las consultas convenientes para estudiar la rentabilidad de la vivienda en la zona en cuestión, con el objetivo de obtener una estimación lo más aproximada posible. 

Tanto si queremos comprar para vender más adelante, como si tenemos la intención de hacerlo para alquilar, deberíamos estudiar la posibilidad de hacerlo en zonas más pobladas, con un mayor volumen de actividad. Al mismo tiempo, es importante estudiar el entorno y los servicios, asociados a la tipología del piso. 

Es decir, si vamos a comprar una vivienda de cuatro habitaciones con la intención de alquilar, estaremos adquiriendo un hogar perfecto para una familia con varios hijos. En este caso, es importante que haya servicios cerca, tales como colegios, centros médicos, transporte público, comercios, etcétera. 

El presupuesto 

Proponerse una inversión de estas características es perfectamente normal si por la razón que sea hemos tenido una entrada importante de dinero. Aun así, es básico marcar previamente una cantidad máxima para la inversión. ¿El objetivo? Hacer que el proyecto de invertir en vivienda sea viable. 

Al mismo tiempo, hay que contemplar todos los gastos añadidos al precio del inmueble. Nos referimos al IVA, al Impuesto Jurídico de Actos Documentados (IAJD), notaría, registro o hipoteca. Estos gastos pueden variar según la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble. En el País Vasco, por ejemplo, están sobre un 8 % del valor del inmueble, pero en Cataluña o Galicia estos gastos pueden incrementarse hasta un 15 %. 

En este punto también recomendamos tener en cuenta los gastos de una posible reforma si la vivienda la necesita. Según habitissimo, la reforma integral de una vivienda puede llegar a alcanzar los 38.000 euros, que es una cantidad considerable, pero que puede ayudarnos a revalorizar la vivienda hasta un 60 %.