UCI prevé un nuevo récord hipotecario en 2026 pese a la presión al alza en los tipos
La entidad anticipa más de 500.000 nuevas firmas en un mercado tensionado por la falta de oferta, el encarecimiento del crédito y la escalada del alquiler
Sede de la Unión de Créditos Hipotecarios. Foto: UCI
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El próximo año podrían superarse las 500.000 hipotecas, un volumen inédito desde 2008, pese al fin de la guerra comercial entre bancos y a la presión al alza en los tipos fijos y mixtos, según las previsiones de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), sociedad participada por el Banco Santander y por BNP Paribas.
La estabilidad del Euríbor en la horquilla del 2%–2,5% y la reactivación del crédito promotor sostendrán el dinamismo, aunque las entidades reconocen que el encarecimiento de la financiación empezará a notarse en los nuevos préstamos.
El repunte de la actividad hipotecaria se produce en un mercado que cierra 2025 en máximos. Este año se registrarán 780.000 compraventas de vivienda, una cifra que consolida el empuje del sector y que vuelve a situar al mercado español entre los más dinámicos de Europa.
De esas operaciones, 110.000 corresponderán a obra nueva, mientras que el grueso lo seguirá aportando el mercado de segunda mano, que marca récords históricos tanto en volumen como en financiación.
El año también será excepcional en cuanto a crédito: se firmarán alrededor de 480.000 hipotecas, una cifra superior a la estimada por la banca a comienzos del ejercicio y que se explica, en parte, por el intenso trasvase de préstamos entre entidades y por el creciente peso de los compradores que buscan asegurar tipos antes de nuevos movimientos al alza.
A ello se suman las 300.000 viviendas adquiridas sin financiación, pagadas al contado por inversores, compradores extranjeros, herencias o ahorros acumulados durante años.
Uno de los cambios más relevantes que marcará la transición hacia 2026 es el fin de la agresiva competencia hipotecaria de los últimos ejercicios.
El sector financiero ha comenzado a encarecer los tipos fijos y mixtos, en un contexto en el que la curva de tipos «ha vuelto a la normalidad», según explican desde UCI.
Con los tipos largos en torno al 2,7%, las entidades consideran que la fase de descuentos intensivos ha terminado.
En un mercado donde la oferta sigue reduciéndose, los precios continuarán su tendencia ascendente, aunque de forma más moderada. UCI estima un aumento de entre el 5% y el 8% en 2026, después de un 2025 marcado por alzas que, en los anuncios, han llegado al 16%. Las cifras reales de cierre se sitúan más cerca del 10%, en línea con un contexto de fuerte demanda y escasez estructural de producto.
El efecto expulsión de las grandes capitales continuará llevando a miles de compradores hacia ciudades medianas y municipios periféricos mejor conectados, donde los precios aún permiten cierta accesibilidad.
La rotación del mercado también es elevada: una vivienda tarda 54 días en venderse de media.
La situación es aún más crítica en el mercado del alquiler. Los precios crecerán entre el 7% y el 10%, empujados por una oferta insuficiente, una demanda juvenil y extranjera creciente, y unas políticas de vivienda que no logran aumentar la producción de alquiler asequible.
Solo el 20% de los españoles vive en alquiler, pero la rotación es altísima y los procesos de selección son cada vez más rigurosos. El desequilibrio es tal que un piso anunciado tarda solo ocho días en alquilarse.
UCI destaca el déficit estructural de la vivienda
Aunque se espera un aumento del 10% en la actividad constructora, el esfuerzo sigue siendo insuficiente para compensar el desajuste histórico. El Banco de España cuantifica en 700.000 viviendas el déficit estructural del país.
Para equilibrar el mercado, serían necesarias 250.000 viviendas nuevas al año, una cifra que el sector no alcanza desde hace más de una década. La apuesta por la construcción industrializada y el ‘build to rent’ se intensificará, aunque sin un impacto inmediato en la disponibilidad de vivienda asequible.
La demanda extranjera seguirá siendo uno de los motores del mercado. A británicos y alemanes se suman con fuerza italianos, ciudadanos de países nórdicos, franceses, estadounidenses y compradores latinoamericanos.
Nuevas zonas como el norte del país y algunas áreas del interior bien conectadas están emergiendo como polos de atracción.
En paralelo, 2026 será un año clave para la rehabilitación energética, impulsada por la nueva directiva europea de eficiencia (EPDB) y el próximo Plan Nacional de Rehabilitación. Se prevé un salto cualitativo en la concienciación y en la adopción de soluciones para un parque residencial que debe avanzar en descarbonización.
España entra en 2026 con un mercado inmobiliario activo y dinámico, pero condicionado por el mismo problema estructural de los últimos años: la insuficiencia de oferta.
UCI insiste en la necesidad de reforzar la seguridad jurídica, ofrecer incentivos fiscales a propietarios que alquilen, agilizar trámites urbanísticos y facilitar cambios de uso para ampliar el suelo disponible.
Sin una intervención decidida, advierten, los precios seguirán subiendo y la accesibilidad a la vivienda continuará deteriorándose pese al nuevo récord hipotecario que se anticipa para el próximo año.
