Así tiene que reaccionar una comunidad de vecinos con los propietarios morosos

Los problemas en una comunidad de vecinos son más frecuentes de lo que uno cree. La convivencia entre personas y familias diferentes, cuyo único vínculo es que viven en un mismo bloque de viviendas, suele saltar por los aires cuando se trata uno de los temas más espinosos: el dinero.

Entre las polémicas más habituales es qué corresponde pagar a cada uno, si todos los gastos son obligatorios, y qué hacer con los vecinos morosos.

Las obligaciones de los propietarios

Según la Ley de Propiedad Horizontal todos los propietarios “deben contribuir al pago de los gastos necesarios para el mantenimiento, conservación y reparación de elementos y servicios comunes, aunque no lo usen”.

Pero hay excepciones, como el pago del mantenimiento del ascensor para los que viven en los bajos; pero estos que tienen que ser consensuados por unanimidad en la Junta de Propietarios.

Sin embargo, inversiones como la rehabilitación para la eficiencia energética o la eliminación de barreras arquitectónicas para personas con problemas de movilidad, como es la construcción de rampas, tienen que ser pagadas por todos los propietarios, más allá que necesiten o no esta modificación.

Excepción al pago de las cuotas

Si los miembros de la comunidad de vecinos lo aceptan, se puede aceptar que un propietario pague menos o deje de abonar las cuotas porque está en una situación económica vulnerable, como ser que la persona a cargo se haya quedado sin trabajo.

Pero claro, los gastos fijos no se alteran, por lo que tendrán que ser abonados por el resto de los propietarios, asumiendo cada uno una parte de la cuota del vecino.

El problema de los vecinos morosos

El dilema es qué sucede con aquellos vecinos que se niegan a pagar su participación y los argumentos no convencen al resto de propietarios.

Un propietario no puede demandar por su cuenta a un vecino moroso, pero el presidente de lo puede hacer en nombre de la comunidad

Eso sí: la deuda es responsabilidad del propietario de un piso, no del inquilino. Por ello, si hay deudas pendientes es al dueño de la finca a quien hay que reclamar, no a quien esté viviendo de alquiler en ella.

Cuándo se considera moroso

Para ser considerado moroso basta con no haber pagado una de las cuotas en el plazo que se acuerda en los estatutos, que suelen ser del día 1 al 10 de cada mes. Pero en caso que la comunidad no haya establecido un plazo de pago, no se puede categorizar al deudor como tal.

En caso que el tesorero de la comunidad detecte que uno de los vecinos no está abonando las cuotas tiene que alertar al resto en una junta ordinaria o extraordinaria.

En ella se tiene que precisar cuáles son las cuotas vencidas y su monto para que la comunidad tenga constancia de la deuda, precisan en Legálitas. Y es la misma junta, con el voto mayoritario de sus miembros, la que debe aprobar la liquidación de la deuda y la decisión de reclamarla judicialmente.

Qué sucede si no se pagan las cuotas

No pagar las cuotas de la comunidad tiene consecuencias, como es la prohibición de votar en las reuniones de la escalera, aunque sí tienen permitido asistir a ellas.

La junta también tiene derecho a aplicar intereses -incluso superiores al plazo legal, precisan en Elderecho.com– por la deuda, o privar el uso de algunas instalaciones comunes que no sean esenciales, como las piscinas o el gimnasio.

Cómo reclamar las cuotas

El primer paso es emitir un documento que certifique la existencia de la deuda, pero para no cerrar la puerta del diálogo, oficialmente se tiene que comunicar al vecino moroso que ponga fin a esa situación.

El reclamo judicial de las deudas a la comunidad de vecinos prescribe entre 5 y 15 años

Si el diálogo no sirve, la reclamación se tiene que hacer por escrito, ya sea por carta certificada o un burofax. En caso que no haya respuestas a su recepción, la junta puede colocar la comunicación en el tablón de anuncios, que tiene validez oficial.

El paso judicial

Pero en caso que todas las propuestas de arreglo sean en vano, no queda otra alternativa que recurrir a la vía judicial a través de un Procedimiento Monitorio, que se tiene que tramitar ante el Juzgado de Primera Instancia que corresponde al domicilio del inmueble.

Este paso también tiene que ser votado por la Junta, y quedar reflejado en el acta.

Si a los tres días la deuda sigue sin ser cancelada, el secretario tiene que elaborar un certificado con el acuerdo de los otros vecinos, y se presenta una petición inicial al juzgado.

A partir de ese momento corren 20 días hábiles para que el moroso recomponga su situación. Y aquí hay tres escenarios:

Uno es que el deudor pague y las actuaciones se archiven. Otro es que no abone la deuda pero que no se oponga al proceso monitorio, por lo que se da paso al despacho de ejecución.

Y si el moroso se opone a saldar su deuda, la comunidad puede solicitar el embargo de bienes para hacer frente, ya no solo a las cuotas, sino también los intereses y las costas judiciales.

Quién paga los honorarios de los abogados

Cualquier causa judicial tiene un precio. Y en este caso son los honorarios de los abogados. Según recuerda Legálitas, en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, es el deudor (o sea la comunidad) el que tendrá que hacerse cargo de esos gastos, “siempre que no excedan la tercera parte de la cuantía del proceso”.

Pero si la comunidad tiene una sentencia favorable, puede incluir en ella los honorarios del abogado así como los derechos del procurador.

Nadie puede demandar por su cuenta

Cabe aclarar que un vecino no puede demandar a otro de forma unilateral para reclamar la deuda a la comunidad.

En todo caso, el presidente sí puede hacerlo pero en nombre de la Junta de Propietarios, con su acuerdo previo para reclamar la deuda.

Esta reclamación es un proceso que conviene no demorar, porque los impagos de las cuotas prescriben a los 15 años.

La excepción es que la comunidad haya suspendido o paralizado el proceso, pero que se toma como un paréntesis hasta que se reabra la causa y el reloj vuelva a estar en marcha.

Sin embargo, precisan en el estudio jurídico, hay doctrinas que indican que los impagos de las cuotas ordinarias prescriben a los 5 años, y que las derramas extraordinarias tienen un plazo de 15 años.