El 22@ pierde fuelle: la rehabilitación de edificios devuelve la demanda de oficinas al centro de Barcelona

El 35% de la nueva superficie en el mercado corresponde activos rehabilitados, la mayoría ubicado en el centro de la capital catalana

Edificio en el centro de Barcelona. Foto: Pxhere

Hace unos años, la falta de oferta alejó el alquiler de oficinas del centro de Barcelona. Esto convirtió al 22@, el distrito situado en el noreste de la ciudad, en el barrio de moda para las empresas, acogiendo desde innumerables startups en su coworking hasta la enorme torre que Telefónica tiene frente al mar. En los últimos meses, sin embargo, se está empezando a recuperar el movimiento en el centro de la ciudad condal gracias a la rehabilitación de edificios.

Según datos de la consultora inmobiliaria Savills, el 35% de la nueva superficie en el mercado de oficinas hasta finales de 2023 corresponde a proyectos de rehabilitación de activos, frente al 12% de media en la serie histórica. Del total, el 60% de estos proyectos están ubicados en centro de Barcelona, un área cada vez más demandada, según la empresa asesora. Los activos de mayor calidad están ganando terreno en el mercado, de modo que, con el objetivo de mejorar las prestaciones del parque, la rehabilitación gana peso sobre la obra nueva.

La contratación de oficinas en Barcelona superó los 241.000 metros cuadrados en los primeros nueve meses de 2022, un 9% más que en el mismo periodo de 2021. Del total, la consultora destaca el crecimiento del peso del centro ciudad en volumen de contratación, que ya se sitúa en el 31%, alentado por la entrada de nueva oferta gracias a la rehabilitación. Por el contrario, se aprecian descensos en la contratación en el resto de zonas.

De cara a los próximos meses, toda la superficie nueva prevista en el centro, unos 82.000 metros cuadrados, corresponde a proyectos de rehabilitación. Esta zona sigue generando un gran interés porque, al estar integrada en el entramado urbano con mayor peso residencial, cuenta con una amplia gama de servicios complementarios, desde restaurantes a supermercados, farmacia o gimnasios; además de una mejor red de transporte.

En lo que va de año, Barcelona ha registrado un total de 314 operaciones de alquiler y se calcula que a cierre de año la cifra de operaciones será superior a la de 2021. Según Savills, el stock del parque de oficinas de Barcelona en septiembre fue de 6,4 millones de metros cuadrados, un 2,4% más que en 2021. En 2022 se han entregado 330.000 m2 y se espera que esta cifra aumente en 176.000 m2 a finales de año.

22@ mantiene el foco

El 22@ sigue concentrando gran parte de esta nueva superficie, el 81%, pero se espera que este porcentaje se reduzca hasta el 50% en 2023 con las rehabilitaciones en el centro ciudad. Aun así, es el foco de actividad promotora del mercado de oficinas, donde se localiza poco más del 50% del total de superficie nueva y renovada, casi 190.000 metros cuadrados.

Por otro lado, este gran volumen de entregas ha provocado un desajuste en la tasa de desocupación en 22@, que se sitúa actualmente en el 18%, una cifra que los expertos de Savills esperan que se estabilice entre 2024 y 2025. En las zonas prime como la avenida Diagonal y en el centro ciudad, la disponibilidad es del 5,1% y el 4,8% respectivamente. La media de Barcelona se sitúa en el 9,89%.

Oficinas de calidad

La calidad de los espacios de trabajo se está convirtiendo en uno de los elementos cruciales a la hora de alquilar una oficina. Los usuarios muestran cada vez un mayor interés por los edificios de clase A, aquellos relativamente nuevos y en ubicaciones estratégicas, que ya superan el 46% de la contratación en la ciudad condal. Sus rentas pueden superar los 23 euros el metro cuadrado al mes, desplazando el factor coste como decisivo a la hora de alquilar nuevas oficinas, en favor de criterios ambientales, sociales y de gobierno corporativo y bienestar de los empleados.

Barcelona no es la única ciudad española donde la rehabilitación de edificios está ganando terreno. En el caso de Madrid, el 58% de la nueva oferta que se espera para lo que queda de 2022 y 2023, unos 430.000 m2, procederá de edificios rehabilitados y un 30% de este espacio ya cuenta con un usuario comprometido. En lo que va de año, las empresas han contratado 410.000 m² de superficie de oficinas en Madrid, un 50% más que en el mismo periodo de 2021.

Sobre la inversión en el mercado, ascendió a 2.300 millones de euros a cierre de septiembre, repartidos en 1.183 millones en Madrid, 835 millones en Barcelona y 280 millones en otras ciudades. Esta cifra supone un aumento del 28% en comparación con el mismo periodo de 2021.