Ni Londres ni París: Madrid y Barcelona marcan la rentabilidad de las oficinas

Durante años, Londres y París han sido las capitales indiscutibles del mercado inmobiliario europeo. Su volumen, su atractivo internacional y el peso de sus economías las convertían en el destino favorito de los grandes fondos y de los inversores institucionales. Sin embargo, Madrid y Barcelona, con unas cifras más jugosas, se posicionan ahora como referentes para quienes buscan retornos atractivos en el sur de Europa.

Según los últimos datos publicados por Colliers correspondientes al primer semestre de 2025, Londres y París presentan rentabilidades en oficinas del 4,35% y el 4%, respectivamente.

Aunque se mantienen como mercados sólidos y con gran volumen de inversión, su rentabilidad está claramente por debajo de la de ciudades españolas como Madrid y Barcelona, que alcanzan el 4,5% y el 4,75%.

Este diferencial, que a primera vista puede parecer pequeño, es muy relevante en un contexto en el que los inversores internacionales rastrean cualquier décima adicional de retorno en un entorno todavía marcado por la inflación y la incertidumbre económica.

La capital española, con una rentabilidad del 4,5%, ya compite de tú a tú con otros mercados secundarios de Europa Occidental, como Ámsterdam (5%), Múnich (4,5%) o Berlín (4,9%).

Barcelona, por su parte, se sitúa aún más arriba, con un 4,75%, superando incluso a mercados tan consolidados como Fráncfort (4,95%) o Estocolmo (4,1%).

Esta mejora no es casual. El mercado español ha experimentado en los últimos años una combinación de factores que lo hacen atractivo: precios de entrada más bajos que en el norte de Europa, una demanda creciente de oficinas flexibles y sostenibles, y el interés de multinacionales por instalarse en ciudades con calidad de vida y costes más competitivos.

Además, Madrid y Barcelona ofrecen un equilibrio difícil de encontrar en otras capitales: mercados lo suficientemente grandes como para garantizar liquidez, pero aún con margen de recorrido en valoración. Esa mezcla seduce a fondos internacionales que buscan diversificar más allá de las plazas tradicionales.

Nadie discute el peso de Londres y París en el mapa inmobiliario europeo. La capital británica sigue siendo, de lejos, la que tiene la renta prime más alta, con 168 euros por metro cuadrado. París, por su parte, es la segunda, con 98 euros el metro cuadrado, muy por encima de las cifras de Madrid (39) o Barcelona (30).

Sin embargo, esa fortaleza en el precio va acompañada de rentabilidades más ajustadas. El enorme apetito por oficinas en estas dos ciudades hace que los precios estén muy tensionados y que, por tanto, los retornos sean menores. A ojos de los inversores, Londres y París son destinos seguros, pero con retornos que ya no lideran la tabla.

Lo que muestra la fotografía actual es un mercado europeo mucho más fragmentado y competitivo. Ciudades como Dublín (5%), Varsovia (5,75%) o Atenas (6%) también marcan rentabilidades superiores a las de las grandes capitales tradicionales, reflejando un reequilibrio hacia mercados emergentes o secundarios.

En este contexto, Madrid y Barcelona destacan no solo por la rentabilidad, sino también por su capacidad de atraer inversión en un momento en el que los capitales buscan diversificar geográficamente.

Los expertos señalan que, a medio plazo, el sur de Europa podría consolidar su papel como polo de inversión alternativa, apoyado en un crecimiento económico más dinámico que el de las economías centrales.

Madrid y Barcelona, el sur se hace hueco

El dato es claro: ni Londres ni París son hoy las ciudades que más rentabilidad ofrecen en oficinas. En el ranking de yields, Madrid y Barcelona se han adelantado y se sitúan como destinos clave para quienes buscan un mayor retorno en sus inversiones inmobiliarias.

El mercado europeo entra así en una nueva etapa, en la que las capitales tradicionales siguen dominando en rentas, pero ya no tienen el monopolio de la rentabilidad. Los inversores miran cada vez más al sur, y Madrid y Barcelona han demostrado que pueden competir con colmillo en un tablero que hasta hace poco estaba reservado a las grandes potencias del norte.