La guerra hipotecaria toca a su fin: los tipos fijos pueden subir hasta 70 puntos básicos en 2026
El fin de la guerra hipotecaria coincide con un mercado en ebullición: más de 480.000 hipotecas este año y un 2026 que apunta a superar el medio millón
Edificio Madnum, en Madrid.
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La guerra hipotecaria que ha dominado el sector financiero en los últimos dos años ha cambiado de signo. Con las últimas subidas al alza del Euribor, que ha llegado a situarse en un 2,227%, las hipotecas que se firmen se pueden encarecer hasta 70 puntos básicos a lo largo del año 2026.
La Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) confirma que la situación «se ha dado la vuelta«: ya no compensa a los bancos financiarse a largo plazo.
Durante la fase más intensa de la batalla comercial, que tuvo lugar entre mayo y junio de este año, con un Euribor rozando el 2%, acudir al mercado a 10 años resultaba más barato que hacerlo a 1, 2 o 3 años, lo que permitió a las entidades lanzar hipotecas fijas a precios históricamente bajos.
Desde hace un par de meses, la curva ha vuelto a la normalidad y financiarse a corto plazo es claramente más rentable, lo que empuja al alza los tipos fijos y mixtos y marca el final de la agresividad promocional.
El giro coincide con un momento de máxima efervescencia. España cierra 2025 con niveles de actividad inmobiliaria desconocidos desde 2008 y se encamina a un 2026 que podría superar las 500.000 hipotecas, un umbral que no se rebasaba desde antes de la crisis financiera.
Según UCI, este año ya se habrán firmado unas 480.000 hipotecas, una cifra superior a la que la banca manejaba a comienzos de ejercicio y que se explica por el trasvase de préstamos entre entidades, el afán por blindar tipos antes de subidas adicionales y el dinamismo del crédito promotor.
En 2025 se registrarán 780.000 compraventas de vivienda, consolidando a España como uno de los mercados más activos de Europa.
Unas 110.000 corresponderán a obra nueva, pero el verdadero motor seguirá siendo la vivienda usada, que marca récords tanto en volumen como en financiación. A estas cifras se suman las 300.000 viviendas adquiridas al contado, principalmente por inversores, compradores extranjeros y patrimonios familiares.
La rotación del mercado continúa elevada: un inmueble tarda de media 54 días en venderse, una velocidad que evidencia tensión en prácticamente todas las grandes áreas metropolitanas.
La normalización de la curva de tipos ha sido el detonante del cambio. Con los tramos largos situados en torno al 2,7%, las entidades reconocen que ya no pueden sostener hipotecas fijas tan baratas como las de 2023 y 2024.
El resultado es inmediato: los tipos fijos y mixtos comienzan a encarecerse. «La fase de descuentos intensivos ha terminado«, señalan desde UCI.
En medio de este cambio de ciclo, Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), despejó fantasmas en una entrevista reciente con este medio. Rechaza que el auge del crédito y la presión en los precios inmobiliarios sean señal de un nuevo escenario de riesgo sistémico.
«No estamos ante una burbuja hipotecaria«, afirma tajante. En su opinión, el paralelo con 2007-2008 es erróneo. «Entonces se concedían hipotecas sin respaldo suficiente y con niveles de riesgo que hoy serían impensables. Ahora las entidades son más prudentes, evalúan mejor y estructuran productos más responsables», añade.
Para González, lo vivido en los últimos meses es un proceso competitivo lógico dentro de un mercado sano. «El cliente ha sido el gran beneficiado. Las entidades han ofrecido mejores condiciones y más estabilidad», explica, destacando el auge de las hipotecas a tipo fijo, elegidas por consumidores que buscan certidumbre en un entorno de tipos en ascenso.
La estabilidad del Euríbor en la horquilla del 2%–2,5% ha contribuido a la robustez del mercado. González descarta movimientos bruscos a corto plazo y subraya que quienes han optado por tipo fijo «garantizan su tranquilidad a largo plazo incluso si los tipos continúan subiendo».
El presidente de la AHE insiste en que la clave no es el volumen de hipotecas —que considera saludable— sino la prudencia: no relajar criterios, no financiar por encima de la capacidad del prestatario y no repetir los excesos previos a la crisis financiera.
Si el crédito funciona, la oferta de vivienda no acompaña. Ese es, para expertos y entidades, el verdadero riesgo del mercado. El Banco de España estima un déficit estructural de 700.000 viviendas, y UCI advierte de que España necesitaría construir 250.000 nuevas al año para equilibrar la demanda, una cifra muy alejada de la producción actual.
Fin de la guerra hipotecaria, pero con retos ineludibles
Los precios de la vivienda seguirán al alza en 2026 entre un 5% y un 8%, tras un 2025 que cerrará con aumentos reales del 10%. En el alquiler, la situación es aún más cruda: subidas de entre el 7% y el 10%, una oferta muy reducida y pisos que se alquilan en ocho días.
España afronta 2026 con un mercado hipotecario sólido, un crédito dinámico y una demanda robusta, pero también con un desafío estructural que amenaza con agravarse si no hay intervención: la falta de vivienda disponible.
La guerra hipotecaria se apaga, pero el mercado, lejos de enfriarse, pisa el acelerador. Y mientras las hipotecas firman cifras de 2008, la gran pregunta sigue siendo la misma: ¿Cómo garantizar que los españoles puedan acceder a una vivienda en un entorno de oferta insuficiente y precios crecientes?
