¿Se está cerrando el grifo de las hipotecas?: Gesvalt y UCI en ‘A Golpe de Ladrillo’
En el podcast A Golpe de Ladrillo, ambas invitadas analizan el nuevo escenario hipotecario entre la estabilización del Euríbor, el fin de la guerra de tipos y las dificultades de acceso a la vivienda
Montaje realizado por Economía Digital.
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Las hipotecas parecen avanzar en una calma tensa. Tras años marcados por el dinero barato, la brusca subida de tipos y una competencia bancaria feroz, el sector entra ahora en una fase de aparente estabilización que, lejos de despejar todas las incógnitas, abre nuevas preguntas. ¿Se está cerrando realmente el grifo de las hipotecas o simplemente estamos ante un cambio de ciclo?
Esa fue una de las cuestiones centrales abordadas en el podcast A Golpe de Ladrillo, con la participación de Sandra Daza, directora general de Gesvalt, y Lorena Zenclusen, directora comercial de UCI; y presentado por Alfonso Abad García, periodista de Economía Digital.
El punto de partida es claro: 2026 no será un año de inflexión a la baja en precios. Al contrario. «Seguirá muy presente la tensión entre la oferta y la demanda. Prevemos que los precios de compraventa continúen escalando», advirtió Daza.
El diagnóstico no es nuevo, pero sí persistente. La falta estructural de vivienda nueva, especialmente en las grandes áreas urbanas y en determinadas zonas de costa, sigue presionando al alza los valores, incluso en un entorno de financiación más exigente.
El Euríbor parece haber encontrado un suelo temporal. Zenclusen situó el índice de referencia hipotecario en una horquilla de estabilidad en torno al 2,2%–2,5%, un nivel que, sin ser bajo en términos históricos recientes, sí aporta certidumbre.
Esa estabilidad actúa como «llave” para que las operaciones vuelvan a fluir. De hecho, desde UCI se maneja una previsión optimista: superar las 500.000 hipotecas firmadas en el año, una cifra que consolidaría la recuperación del mercado tras el parón provocado por la volatilidad de tipos.
Sin embargo, el escenario competitivo ha cambiado. La denominada «guerra hipotecaria«, basada en diferenciales mínimos y tipos fijos agresivamente bajos, parece tocar a su fin.
«Las entidades empiezan a lanzar mensajes de que esta guerra hipotecaria de tipos tan bajos empieza a tocar un poco a su fin«, señaló Zenclusen. No se trata tanto de un cierre del crédito como de una normalización del precio del dinero y de los márgenes bancarios.
Este nuevo contexto está teniendo un efecto directo en el comportamiento de los clientes. Con un Euríbor más estable, el miedo a las hipotecas variables y mixtas se ha ido diluyendo.
En 2025, estos productos ya representaron el 38,7% de las firmas, frente a un 60% de hipotecas fijas, una proporción impensable en los años inmediatamente posteriores a la pandemia.
Para Zenclusen, este cambio exige una mayor labor pedagógica por parte de las entidades: «La hipoteca no es solo el tipo, no es solo el precio. Es el TAE, son las vinculaciones y es, sobre todo, un producto a muy largo plazo«.
Donde la fotografía resulta mucho más problemática es en el mercado del alquiler. El modelo build to rent (BTR), concebido como una solución para generar parque de alquiler profesional y asequible, no ha cumplido las expectativas.
Daza fue contundente al señalar sus limitaciones: cuando el precio del suelo se dispara, el modelo empieza a tambalearse, y además requiere operadores profesionales con capacidad de gestión a gran escala, algo que dificulta su expansión.
Zenclusen fue incluso más crítica, calificándolo como una «opción bastante fallida» para canalizar oferta asequible. La realidad es que el parque de alquiler español sigue mayoritariamente en manos de pequeños propietarios privados, con escasa capacidad para absorber la creciente demanda.
El mercado, no obstante, sí está viendo emerger nuevos perfiles de comprador. Zenclusen destacó el auge de los nómadas digitales y de compradores extranjeros jóvenes que buscan financiarse en España, no solo en destinos tradicionales, sino también en plazas medias e incluso en el norte peninsular.
A ello se suma un creciente interés por la autoconstrucción y la vivienda industrializada, impulsada por la búsqueda de eficiencia y costes más controlados. El reto, en este caso, es financiero: los sistemas de tasación tradicionales no siempre encajan bien con estos nuevos métodos constructivos, lo que complica su financiación.
En el ámbito del riesgo, la sostenibilidad ha dejado de ser un concepto teórico para convertirse en una variable concreta en la concesión de crédito y en las tasaciones.
«Hay una serie de factores de riesgos climáticos que ya se incorporan en las tasaciones oficiales: zonas inundables, incendios, riesgos sísmicos», explicó Daza. Esta integración de criterios ESG tiene implicaciones directas sobre el valor de los activos y, por extensión, sobre la financiación disponible.
A ello se suma un endurecimiento claro de los criterios de concesión. Si antes se aceptaban niveles de endeudamiento del 40% o incluso del 45%, hoy los topes se sitúan en el 35%–40% como máximo.
Pero más allá del porcentaje, Zenclusen introdujo un concepto clave: la «renta residuo», es decir, cuánto dinero le queda a una familia para vivir después de pagar la cuota hipotecaria. Este enfoque, más prudente, busca evitar situaciones de sobreendeudamiento en un entorno económico todavía incierto.
Las hipotecas no son la única pata de la mesa
El cierre del debate dejó una reflexión de fondo que trasciende al propio mercado hipotecario. Para Daza, el problema del acceso a la vivienda no se resolverá únicamente con más o menos crédito.
«Para que la vivienda sea asequible, también hay que poder permitírsela«, afirmó, poniendo el foco en el empleo, la calidad de los puestos de trabajo y la competitividad de los salarios. En su opinión, la situación actual es el resultado de «10 o 15 años de inacción» en materia de producción de vivienda nueva.
Así, más que un grifo que se cierra, el mercado hipotecario español parece estar ajustando su caudal. Hay financiación, pero es más selectiva; hay demanda, pero está tensionada por precios y salarios; y hay estabilidad, aunque apoyada sobre desequilibrios estructurales no resueltos. Un escenario que exige menos titulares alarmistas y más políticas de largo recorrido.
