El inmobiliario, sobre la nueva empresa estatal de vivienda: «Nace mirando al pasado»
El sector alerta de que el nuevo modelo reproduce inercias del pasado y plantea dudas sobre su viabilidad financiera y capacidad de ejecución
Montaje realizado por Economía Digital.
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El Gobierno presenta la nueva Entidad Estatal de Vivienda como la herramienta definitiva para impulsar un parque estable de vivienda asequible. El sector inmobiliario, sin embargo, observa con cautela una iniciativa que considera ambiciosa en recursos, pero anclada en planteamientos que —afirman— recuerdan más al pasado que a los retos actuales del mercado.
Casa 47 toma su nombre del artículo 47 de la Constitución española, que reconoce el derecho a la vivienda. La nueva entidad gestionará el ciclo completo: adquisición de suelo, planificación urbanística, construcción de edificios, administración del alquiler y mantenimiento de los inmuebles.
Para dotarla de escala, incorporará los activos de Sareb —más de 40.000 viviendas y 2.400 suelos con capacidad para unas 55.000 unidades adicionales— junto con patrimonio procedente de otros ministerios como Hacienda, Interior o Defensa.
La ministra Isabel Rodríguez detalla que el proyecto se cimenta sobre cuatro ejes: planificación rigurosa, construcción de calidad, participación vecinal y centralidad de las personas.
La idea, afirma, es «no repetir errores del pasado», construir viviendas «dignas» y blindar jurídicamente todo lo que se edifique con dinero público para impedir su venta futura. Además, el Gobierno ha prometido lanzar una oferta pública de 100 millones de euros para adquirir nuevas viviendas que se incorporarán al parque de alquiler asequible.
Sin embargo, parte del sector inmobiliario considera que las bases del modelo continúan arrastrando inercias que ya han demostrado limitaciones en otras etapas. Lo señalan especialmente en relación con dos pilares: la política contractual y la definición del precio del alquiler.
En cuanto al marco de arrendamiento, Casa 47 contempla contratos de hasta 75 años, sujetos a revisión cada 14 para comprobar si los inquilinos continúan cumpliendo los requisitos socioeconómicos.
El planteamiento aspira a proporcionar estabilidad residencial, pero distintas voces dentro del mercado alertan de que este tipo de contratos, prácticamente indefinidos en la práctica, reducen los márgenes de actuación, limitan la capacidad de gestión y generan costes que no son fáciles de absorber en el largo plazo.
La entidad se apoyará además en operadores externos para la administración de los alquileres, un servicio que Sepes ya ha sacado a licitación por 67 millones de euros.
El segundo gran punto de fricción reside en la política de precios. El Ministerio ha fijado que nadie destine más del 30% de su renta a pagar el alquiler y que los futuros inquilinos tengan ingresos de entre 2 y 7,5 veces el IPREM (entre 1.200 y 4.500 euros mensuales).
A partir de estos parámetros, el precio no se determinará en función del coste de construcción, sino en función de lo que «la ciudadanía puede pagar». En zonas tensionadas, esto implicaría reducciones significativas: un 38% en Madrid respecto a los niveles actuales o hasta un 50% en Málaga, según los cálculos difundidos por el Ministerio.
Para los profesionales del sector, este enfoque —aunque socialmente deseable— abre interrogantes financieros importantes. Traducido a la práctica, alertan, supone que la diferencia entre el coste real y el precio final deberá cubrirse vía presupuestos públicos.
Y esa brecha podría ampliarse si los costes de construcción continúan en la senda de incremento marcada por los últimos años o si los intereses de financiación se mantienen elevados.
El mercado también observa con escepticismo los plazos y la capacidad de ejecución. «En construir una vivienda se tardan dos años», recordó la ministra, que pide paciencia a la ciudadanía ante una demanda de soluciones inmediatas.
Pero los operadores privados insisten en que parte del retraso estructural en vivienda asequible proviene precisamente de los tiempos administrativos: clasificaciones de suelo, licencias, tramitación urbanística y requisitos de supervisión que duplican o triplican los tiempos de ejecución respecto al sector privado.
A ello se suma la necesaria coordinación entre la propia entidad y los organismos de los que recibe activos. Sareb, por ejemplo, reúne un parque heterogéneo —entre vivienda terminada, suelos en diferentes fases y promociones inacabadas— que exigirá fuertes inversiones para convertirse en un producto homogéneo y habitable.
El Ministerio ya ha adjudicado a EY el desarrollo de un sistema integrado de gestión para ordenar procesos y evaluar inventarios, con un contrato valorado en 1,43 millones de euros.
Casa 47 contará con un portal digital en 2026 para gestionar solicitudes y consultar promociones disponibles. El Gobierno defiende que esta centralización administrativa mejorará la transparencia y acortará plazos.
El sector inmobiliario, sin embargo, subraya que la digitalización es necesaria, pero insuficiente sin cambios de fondo en los criterios de gestión del suelo, en la tramitación y en la colaboración público-privada.
Una parte relevante del mercado defiende precisamente que la alternativa más eficiente pasa por activar al sector privado canalizando recursos, suelos, avales o garantías hacia promotores capaces de entregar viviendas en menos tiempo y con mayor capacidad de gestión.
Señalan que la Administración dispone de instrumentos para incentivar oferta sin asumir íntegramente los riesgos financieros y operativos.
El Gobierno desoye al inmobiliario
El Gobierno insiste, por su parte, en que Casa 47 será la «pieza fundamental» para encarar una política compleja que exige liderazgo público y visión de largo plazo.
Pero entre los profesionales del inmobiliario la conclusión es clara: el proyecto nace con ambición, aunque —dicen— todavía con un pie anclado en viejos esquemas.
Y ese es, precisamente, el gran reto que deberá resolver si quiere convertirse en una herramienta eficaz para ampliar, de verdad, el parque de vivienda asequible en España.
