Sareb da el golpe: 40.000 pisos baratos salen del mercado y pasarán al Sepes para alquiler

El mercado inmobiliario español acaba de recibir un golpe estructural de gran envergadura. La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) ha anunciado el traspaso de 40.000 viviendas y más de 2.400 suelos urbanizables a Sepes, el organismo estatal de suelo, para la creación de una nueva promotora pública de alquiler asequible. Esta decisión representa un giro drástico en la gestión del parque inmobiliario de Sareb y marca el inicio de una nueva etapa en la política estatal de vivienda.

El mayor recorte de vivienda barata en el mercado libre

Estos pisos, que se vendían a una media de 100.000 euros, representaban una de las principales oportunidades de acceso a la vivienda para familias con ingresos medios y bajos. Su retirada del circuito comercial implica que una parte sustancial de la oferta asequible desaparece del mercado libre, generando un posible efecto inflacionario en los precios de compraventa en determinadas zonas.

Comunidad Valenciana, Cataluña, Andalucía y Castilla y León son las regiones más afectadas por este cambio, ya que concentraban la mayor parte de las operaciones de venta realizadas por Sareb en los últimos años. En estas comunidades, el parque de Sareb ha sido clave para mantener cierto equilibrio en el acceso a la propiedad en un contexto de tensión inmobiliaria creciente.

El movimiento responde a la decisión del Gobierno de transformar parte del patrimonio de Sareb en un parque público de alquiler asequible, gestionado por una nueva entidad dependiente de Sepes. El objetivo es incrementar de forma significativa la oferta de viviendas en régimen de alquiler social o asequible, en un momento en que la presión sobre los precios del alquiler no deja de crecer, especialmente en las grandes ciudades.

Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana, ha asegurado que el traspaso se llevará a cabo de forma progresiva a lo largo de los próximos meses, aunque no ha especificado un calendario cerrado. Esta transferencia incluirá no solo las 40.000 viviendas, sino también más de 2.400 suelos con capacidad para levantar hasta 55.000 nuevas unidades residenciales.

Pérdidas millonarias para Sareb

Esta maniobra también tendrá consecuencias económicas directas sobre la ya delicada situación financiera de Sareb. Según las estimaciones, el traspaso supondrá una merma de al menos 5.900 millones de euros en ingresos futuros, lo que agravará aún más la viabilidad de la entidad de cara a su liquidación prevista en 2027.

La venta de viviendas representaba hasta el 58% del total de ingresos de Sareb, por lo que esta operación supone la pérdida de su principal vía de facturación. Tan solo en el primer semestre de 2024, Sareb vendió 4.353 viviendas por valor de 443 millones de euros. Adicionalmente, comercializó otras 877 unidades por vía de ventas colaterales, con un precio medio de apenas 71.500 euros. Estas cifras muestran la alta rentabilidad del activo que ahora será retirado del mercado.

Además, el golpe financiero se amplía con la paralización de la venta de su promotora Árqura, que iba a suponer la entrada de unos 800 millones de euros. Esta transacción, que incluía una cartera de suelos para construir 16.000 viviendas, estaba siendo gestionada por Deloitte y había despertado el interés de grandes grupos como Neinor, Aedas y Aelca. Sin embargo, la operación quedó congelada en diciembre, a la espera del nuevo rumbo definido por el Ejecutivo.

La deuda, más difícil de devolver

Sareb nació en 2012 con una deuda avalada por el Estado de más de 50.000 millones de euros, y desde entonces ha logrado reducir ese pasivo a unos 29.400 millones. No obstante, el patrimonio neto negativo acumulado, que ya alcanzaba los 14.600 millones a finales de 2023, y la pérdida de sus principales activos de venta, hacen prever que una parte importante de esa deuda nunca podrá ser amortizada.

Leopoldo Puig, presidente de Sareb, ya reconoció públicamente que el ajuste contable auguraba un escenario de pérdidas permanentes. Ahora, con esta retirada masiva de inmuebles, el margen para generar ingresos que permitan reducir la deuda queda seriamente limitado.

Aunque desde el Gobierno se defiende que el objetivo es garantizar el derecho a la vivienda, muchos expertos alertan del efecto indirecto que la desaparición de estas 40.000 viviendas podría tener sobre el mercado libre. En zonas donde Sareb era uno de los pocos oferentes de vivienda por debajo del precio medio, los compradores particulares podrían quedar sin opciones razonables, desplazando aún más la demanda hacia el mercado del alquiler, que ya se encuentra tensionado.

Además, la incorporación de estas viviendas al parque público no será inmediata. El traspaso se hará por fases y requerirá un proceso administrativo y técnico, que incluye la revisión del estado de los inmuebles, la adecuación de condiciones y la definición de los criterios de acceso a los nuevos contratos de alquiler.

El Estado toma el control del mercado asequible

Este movimiento marca una nueva etapa en la intervención del Estado en el mercado inmobiliario español. El paso de Sareb a Sepes refuerza el papel del Gobierno como gestor directo de vivienda social y asequible, algo que hasta ahora había delegado en gran medida en las comunidades autónomas y entidades locales.

Con más de 95.000 viviendas y suelos bajo control público, el Estado aspira a crear un verdadero parque de vivienda asequible, aunque el reto será ponerlo en marcha con eficacia, transparencia y rapidez. La presión social y económica en torno al acceso a la vivienda exige respuestas inmediatas, y los plazos de gestión pública no siempre acompañan esa urgencia.

La retirada del “stock barato” de Sareb del mercado libre podría ser la solución para miles de inquilinos… pero un obstáculo más para quienes aún sueñan con comprar.