El precio oculto de la vivienda: 16 impuestos disparan el coste un 45% hasta niveles récord
Un informe revela que hasta 16 tributos distintos encarecen la vivienda un 45%, mientras el esfuerzo de compra alcanza máximos históricos
Montaje realizado por Economía Digital
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Comprar una casa en España nunca había sido tan caro. No solo por la tensión entre oferta y demanda, ni por el auge de la inversión extranjera. Una parte muy significativa del precio corresponde a Hacienda y a la administración pública. Según el último informe de la OBS Business School, los impuestos y trámites asociados encarecen en torno a un 45% el coste final de la vivienda, un nivel que se considera ya récord en Europa.
La cifra pone en evidencia lo que los expertos califican como «el precio oculto de la vivienda«: un sobrecoste fiscal y burocrático que no solo impacta en los bolsillos de compradores y arrendatarios, sino que además desincentiva la inversión en nueva oferta.
La maraña impositiva es tan extensa como fragmentada. En España pueden llegar a aplicarse hasta 16 impuestos diferentes vinculados a la vivienda, desde el momento en que se compra el suelo hasta que se transmite el inmueble.
El abanico incluye IVA, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD), licencias de obra, tasas municipales, plusvalías, IBI, IRPF por imputación de rentas, y hasta gravámenes autonómicos adicionales.
El problema no es solo la cantidad, sino la repetición. «Existen impuestos que gravan la misma operación en distintas fases, encareciendo artificialmente el producto», explica Carlos Balado, autor del informe.
El impacto es especialmente severo en la obra nueva, que soporta IVA y AJD además de las licencias urbanísticas, mientras que en la vivienda usada el peso recae sobre el ITP. En ambos casos, la conclusión es la misma: la fiscalidad convierte a la vivienda en un activo cada vez menos accesible.
Las consecuencias son palpables. Hoy en España se necesitan 9,5 años de salario bruto para adquirir una vivienda, frente a los ocho años que se requerían en plena burbuja de 2007. En territorios como Madrid o Baleares la cifra supera los diez años, lo que coloca a amplias capas de población fuera del mercado.
El encarecimiento fiscal no solo golpea a los particulares. Los promotores inmobiliarios también absorben parte de esa carga, reduciendo márgenes y frenando nuevas inversiones.
«La vivienda es uno de los pilares del ahorro de las familias españolas, pero también un sector estratégico para el crecimiento económico. Penalizarla con impuestos excesivos es dispararse en el pie«, subraya el estudio.
Uno de los aspectos más criticados es que la elevada recaudación vinculada a la vivienda no se traduce en un mayor parque social o asequible. Pese a que el Gobierno ha prometido elevar la vivienda pública hasta el 20% del total, las partidas presupuestarias siguen en mínimos históricos. En 2024 apenas el 7,4% de las transacciones correspondieron a viviendas protegidas.
«Existe una contradicción entre los discursos que prometen facilitar el acceso y unas medidas normativas que logran el efecto contrario», alerta el informe.
El documento plantea varias soluciones. La más inmediata sería una simplificación tributaria, reduciendo el número de gravámenes y eliminando la duplicidad de figuras impositivas.
Además, se propone introducir un ajuste por inflación en las plusvalías inmobiliarias, de forma que los contribuyentes no tengan que tributar por beneficios ficticios derivados únicamente del aumento general de los precios.
Otra medida sería destinar parte de la recaudación extra a programas efectivos de vivienda social y a mecanismos de apoyo a los jóvenes compradores, como el aval público de 200 millones anuales que se está debatiendo en el sector.
El exceso fiscal, unido a la lentitud burocrática, amenaza con restar atractivo a España frente a otros mercados europeos. Aunque el residencial sigue siendo más barata que en países como Alemania, Francia o los Países Bajos, la carga impositiva y la inseguridad jurídica percibida por los inversores puede frenar la llegada de capital extranjero.
La vivienda crece por encima de los salarios
En paralelo, las familias españolas continúan atrapadas en una dinámica perversa: salarios que crecen al 3% frente a viviendas que suben al 8% anual. «La fiscalidad se ha convertido en un factor inflacionista añadido en el mercado inmobiliario, y su efecto es cada vez más insostenible», concluye el informe.
En definitiva, el problema de acceso no se explica solo por la escasez de suelo o la presión demográfica. En España, casi la mitad del precio de una casa depende de Hacienda y de la burocracia. Y mientras no se ataque ese núcleo del desequilibrio, las promesas de accesibilidad seguirán siendo papel mojado.
