El precio de la vivienda en Madrid, Baleares y Cataluña es casi el doble que hace una década

El precio de comprar una vivienda en tres comunidades autónomas es, en estos momentos, casi el doble de lo que suponía esta inversión hace solo diez años, en 2015, cuando aún había un gran stock de casas construidas durante la burbuja, la liquidez fluía con la política monetaria en ‘tipos cero’ y las viviendas de alquiler turístico aún eran una entelequia.

Una década más tarde, el precio de adquirir una residencia ha subido un 97,7% en la Comunidad de Madrid, un 92,3% en las Islas Baleares y un 85,9% en Cataluña. Junto con las ciudades autónomas de Ceuta (99,4%) y Melilla (95%), que por su propia extensión limitada tienen un comportamiento diferencial, son las regiones en las que más se ha enquistado el problema de la vivienda, con una demanda que supera por mucho la oferta y un déficit residencial que, según un informe de CaixaBank Research, podría alcanzar las 765.000 casas entre 2021 y 2024.

El precio de la vivienda ha aumentado en España un 78,2% desde 2015, de acuerdo con los últimos datos correspondientes al segundo trimestre del año y difundidos por el INE este viernes. Un aumento muy superior al del coste de la vida, que acumula un alza acumulada del 28,9% desde enero de aquel año hasta julio de este, la última cifra disponible. El coste de una casa ya ha superado el techo de la burbuja inmobiliaria y, a diferencia de entonces, no hay señales en el mercado de que pueda haber una caída de su valor en el corto plazo, como tampoco van a aparecer de la nada miles de casas que puedan aliviar (en parte) las tensiones existentes.

La vivienda nueva es, hoy, un 106% más cara que hace una década y la de segunda mano un 73,9%, pero cada vez el precio de estas últimas marca más la evolución del mercado, ya que tienen una mayor presencia que las recién construidas, sobre todo en ciudades como Madrid o Barcelona, donde la superficie para construir es limitada y el interés por comprar no solo no desaparece, sino que aumenta.

«Por el lado de la oferta, aunque la construcción de nuevas viviendas va cogiendo tracción, los niveles actuales siguen siendo bajos en términos históricos. Al mismo tiempo, la demanda se ha visto impulsada por flujos demográficos intensos –con una fuerte creación neta de hogares–, la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes y el auge de usos alternativos como el alquiler turístico o temporal, que reducen la disponibilidad de vivienda habitual», detallan desde el ‘think-tank’ de CaixaBank en su Informe Sectorial sobre el inmobiliario que han publicado esta semana.

Los cálculos del departamento de estudios de la entidad apuntan a que hay un déficit acumulado de 515.767 viviendas, si se toma como referencia el número de visados de obra nueva menos la cifra de hogares creados entre 2021 y 2024. Pero este problema se agrava si se utiliza el dato de viviendas efectivamente terminadas (595.639 casas) o si se descuentan aquellas destinadas al alquiler turístico o adquiridas por extranjeros (765.242).

«Esto equivale al 4,0% del parque de viviendas principales en 2024 y representa cerca del 80% de los hogares netos creados. Es decir, la nueva vivienda disponible, una vez descontamos el resto de los usos de la vivienda, solamente habría podido alojar a un 20% de los hogares netos creados, y, en consecuencia, el resto de los hogares se alojó en viviendas secundarias reconvertidas en principales«, alertan.

Madrid, Barcelona y Alicante lideran el ranking de falta de vivienda, mientras que solo en tres provincias habría cierto superávit habitacional (es decir, más casas construidas que los hogares creados), y son Valladolid y Zamora (si se tienen en cuenta visados de obra) y Soria (en el caso de las construidas y sin otros usos).

De hecho, esta falta de casas estaría explicando gran parte del incremento acumulado de precios. «El déficit acumulado explicaría un 39% del aumento del precio observado en el total nacional. O, dicho de otro modo, según esta estimación, sin las presiones por el déficit de vivienda acumulado, el precio en el conjunto de España habría aumentado un 3,7% anual en promedio, en lugar del 6,0% observado», dicen los expertos. Pero esta cifra se está acelerando: según el INE, en lo que va de año el precio ha subido un 7,7%.