Santander pone a prueba la regulación inmobiliaria en Cataluña con un fondo de 775 millones
Archivo – Varios edificios de viviendas vistos desde el mirador del Poble Sec, a 17 de mayo de 2023, en Barcelona, Cataluña (España)
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Santander pone a prueba la regulación inmobiliaria en Cataluña con el lanzamiento del Fondo de Titulización Santander Residential 1.
El banco advierte en el folleto del fondo que la normativa catalana actual puede afectar a los préstamos ubicados en la región, llegando a retrasar la toma de posesión del activo, en particular la referida a los fondos de titulización.
La entidad presidida por Ana Botín ha registrado en la Comisión Nacional del Mercado de Valores el Fondo de Titulización Santander Residential 1, por importe de 775 millones de euros, con préstamos hipotecarios localizados principalmente en Andalucía (el 21,77%); Cataluña (15,01%); Madrid (14,93%); y Valencia (9,87%).
El valor de los préstamos incluidos en el fondo del Santander ubicados en Cataluña asciende a 127,4 millones de euros.
La retahíla de leyes que afectan al negocio inmobiliario en Cataluña recogidos por el banco en su folleto da cuenta de la incidencia que la regulación está teniendo en la inversión en el sector en la Comunidad Autónoma.
El grupo español advierte a los potenciales inversores que existen «diversas disposiciones vigentes en la Comunidad Autónoma de Cataluña que podrían afectar a los Préstamos con garantía hipotecaria ubicados en Cataluña (…) retrasando la toma de posesión o el ejercicio de los derechos derivados del uso y disfrute por parte del Fondo de dichos inmuebles y, por tanto, su comercialización».
Entre las medidas vigentes en Cataluña que pueden afectar a los préstamos del Santander, el banco destaca «el procedimiento extrajudicial para resolver situaciones de sobreendeudamiento«, así como las medidas «en relación con las viviendas propiedad de fondos de titulización dirigidas a evitar desahucios (…)», ambas previstas en la Ley 24/2015.
También alude el primer banco español al derecho de tanteo a favor de la Generalitat de Cataluña en relación con la transmisión de determinados inmuebles adquiridos en un procedimiento de ejecución hipotecaria, establecido en el Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo.
Además menciona la Ley 14/2015, de 21 de julio, del Impuesto sobre Viviendas Vacías y de Modificación de la normativa tributaria, y la Ley 3/2012, que establecen un impuesto que grava el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda por permanecer permanentemente desocupada.
Las leyes indicadas, añade Santander, se complementan, entre otras, con la Ley 11/2020, de 18 de septiembre «que aborda el problema del incremento de las rentas limitando los precios de alquiler (…)».
Santander, el Constitucional y fondos de titulización
Santander amplía en el folleto las consideraciones acerca de la Ley 4/2016 de Cataluña, que impone a prestamistas como los fondos de titulización, ciertas obligaciones.
En particular, el banco menciona la obligación «de conceder un arrendamiento de vivienda subvencionado a determinados prestatarios vulnerables por una duración igual al plazo mínimo previsto en la legislación sobre arrendamientos urbanos según el tipo de arrendador».
Santander llama la atención sobre sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2024
A la fecha de publicación del folleto, este miércoles, la obligación se extendería a los contratos de arrendamiento de vivienda a partir del 5 de marzo de 2019, cinco años si el arrendador es una persona física y siete años si es una persona jurídica.
Santander llama la atención en relación con este punto que el Tribunal Constitucional, en su Sentencia 120/2024, de 8 de octubre de 2024, declaró parcialmente inconstitucional la Ley por la que se modifica, entre otras, la Ley 24/2015.
En concreto, explica Santander, se declaran inconstitucionales y nulos «determinados artículos relativos al cumplimiento de la función social de la vivienda y a la obligación de ofrecer alquiler social antes de promover determinadas acciones legales, o de renovar dicho alquiler social a su vencimiento».
«En cualquier caso», dice Santander, «el alcance temporal de los efectos de esta declaración de inconstitucionalidad solo tendrá efectos prospectivos, por lo que las condiciones de los contratos de alquiler social celebrados con anterioridad a la sentencia no se verán afectadas«.
