La burbuja es un espejismo: el inmobiliario espera subidas del 8% y más compras de extranjeros
El inmobiliario descarta una burbuja como la de 2008: la falta de vivienda impulsa los precios, que subirán un 8% de media, mientras Madrid, Barcelona, Málaga y San Sebastián lideran el encarecimiento
El progreso ha sido impulsado por diversos factores, entre los que destacan la digitalización del mercado y el acceso a información a través de plataformas especializadas.
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La sombra de una burbuja inmobiliaria vuelve a sobrevolar el mercado español, pero los expertos del inmobiliario insisten: es un espejismo. Con más demanda que oferta, el sector anticipa nuevas subidas de precios de hasta el 8% y un repunte de compras extranjeras que reafirman la solidez del ladrillo.
Las principales voces del mercado insisten en que no existe una burbuja inmobiliaria en España. «No estamos ante una burbuja, porque no hay una sobreoferta ni un crédito descontrolado. Todo lo que se construye se compra», señalan fuentes del mercado.
En el imaginario colectivo español, el recuerdo de 2008 sigue pesando como una losa. La implosión del ladrillo, la tormenta financiera y los carteles de «Se vende» que colgaban durante años marcaron a toda una generación.
El argumento se sostiene en varios pilares. El primero, una profesionalización del sector que ha aprendido las lecciones de la última crisis. Ya no hay hipotecas al 120%, ni promociones levantadas sobre expectativas irreales.
El segundo, la presión de una demanda que supera con creces a la oferta disponible. Y el tercero, la liquidez que aportan tanto el capital nacional como el internacional, permitiendo a las promotoras mantener un flujo de caja estable y reinvertir en nuevos proyectos.
El problema real, admiten todas las fuentes, es la falta de vivienda. Esa escasez, más que la especulación, es lo que está empujando al alza los precios. Según datos del INE, la vivienda en España se encareció un 8,4% en 2024 y un 7,2% en 2023, cifras que, aunque intensas, distan de los incrementos de dos dígitos que precedieron al estallido de la burbuja anterior.
Para este año, las previsiones apuntan a un crecimiento medio cercano al 8%, aunque con notables diferencias geográficas.
Las capitales más tensionadas son las de siempre: San Sebastián, Madrid, Barcelona y Málaga, donde la combinación de turismo, atracción internacional y limitada disponibilidad de suelo disparan los precios muy por encima de la media.
Frente a ellas, buena parte de la España interior apenas registra variaciones, lo que suaviza el porcentaje nacional. El resultado es un país con un mercado inmobiliario de dos velocidades, donde el lujo urbano y costero convive con localidades donde el ladrillo apenas se mueve.
Y en ese segmento del lujo, los extranjeros continúan siendo protagonistas. En Madrid, el comprador latinoamericano marca el paso, sobre todo en viviendas de alto standing en barrios como Salamanca o Chamberí.
En las islas y en el litoral mediterráneo, la demanda se concentra en manos europeas: franceses, alemanes y nórdicos lideran la compra de villas y apartamentos de más de un millón de euros.
Las previsiones apuntan a que la inversión internacional se intensificará en 2025, pese al nuevo marco legislativo en ciernes. El Gobierno ha suprimido la «golden visa«, que permitía obtener residencia a cambio de una inversión inmobiliaria de 500.000 euros, y quiere elevar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en adquisiciones de extranjeros.
Sin embargo, el impacto será limitado: «La mayoría de estos compradores opera a través de sociedades, lo que les permite esquivar esas restricciones», explican fuentes del sector.
Los más afectados serían los británicos y alemanes de clase media-alta que buscan segunda residencia en la costa, con tickets de entre 500.000 euros y un millón. Ese segmento sí podría resentirse, aunque los grandes patrimonios —más blindados frente a impuestos y normativas— mantendrán la presión compradora en las zonas prime.
El inmobiliario descarta una burbuja
El resultado es un mercado tensionado, con un horizonte de precios al alza y un interés internacional que, lejos de enfriarse, sigue siendo motor de dinamismo. A diferencia de 2008, la financiación bancaria se mantiene en márgenes prudentes y los proyectos se levantan bajo demanda real. Por eso, insisten los expertos, hablar hoy de «burbuja» es más una cuestión de percepciones que de fundamentos.
España, en definitiva, se enfrenta a un problema distinto: no el de un exceso de ladrillo, sino el de su carencia. Y mientras no se corrija esa falta de oferta, las subidas del 8% y la avalancha de compradores extranjeros parecen estar aseguradas.
