El gran atasco del ladrillo: se crean 50.000 hogares más que viviendas cada trimestre
La demanda de vivienda se dispara mientras la oferta del ladrillo se estanca: los precios suben un 12% y el alquiler supera los 22 €/m² en Madrid
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El mercado inmobiliario español vive un momento de máxima tensión. Mientras la economía nacional muestra fortaleza, con un crecimiento del PIB superior al de la media europea y un mercado laboral en recuperación, el sector del ladrillo sigue atrapado en un cuello de botella que amenaza con cronificarse: cada trimestre se crean 50.000 hogares más de los que se terminan en viviendas, según datos de Asprima.
El resultado es evidente: precios de compraventa y alquiler al alza, accesibilidad en mínimos y una sensación creciente de que tener casa se convierte en un lujo reservado para unos pocos.
El dato que resume la situación es contundente. En el primer trimestre de 2025, en España se formaron cerca de 71.000 nuevos hogares, frente a apenas 21.000 viviendas terminadas.
El déficit estructural de oferta se agrava trimestre a trimestre y supera ya las 50.000 unidades. No se trata de un fenómeno coyuntural: es un desajuste crónico que arrastramos desde hace más de una década y que, lejos de resolverse, se intensifica.
Los inicios de obra —131.000 viviendas anualizadas hasta abril— no son suficientes para cubrir la demanda real. Ni siquiera la previsión de alcanzar las 140.000 a finales de año permitirá equilibrar la balanza, pues la creación de hogares seguirá muy por encima. La consecuencia es un mercado permanentemente tensionado, con una oferta insuficiente que presiona los precios al alza.
El dinamismo de la demanda contrasta con la rigidez de la oferta. En mayo se registraron 691.307 compraventas anualizadas, un 20,5% más que el año anterior.
Dentro de ese volumen, la vivienda nueva representa apenas el 21,8% (150.758 unidades), lo que refleja que la mayor parte de las operaciones recaen sobre un parque de segunda mano que tampoco crece.
La Comunidad de Madrid ilustra la situación con claridad: más de 82.980 operaciones en el último año (+24,5%), de las cuales casi un cuarto son de vivienda nueva. Sin embargo, la capital y su área metropolitana sufren especialmente la falta de suelo finalista y el retraso en la tramitación urbanística, lo que reduce el margen para aumentar la producción.
La financiación acompaña el boom de la compraventa. En el último año se firmaron más de 463.000 hipotecas, un 26,6% más, con un importe anual que ronda los 71.000 millones de euros.
La hipoteca media se sitúa en 158.153 euros, a un tipo medio del 2,91%, y con predominio del tipo fijo (70%). La mejora en las condiciones de crédito explica en parte la intensidad de la demanda, pero es un espejismo: si no hay vivienda disponible, el acceso seguirá siendo un problema estructural.
La ecuación es sencilla: más dinero circulando, menos casas que comprar, precios más altos.
La consecuencia directa es una subida de precios difícil de contener. En el primer trimestre de 2025, el INE registró un incremento interanual del 12,2%, mientras que el Ministerio de Vivienda lo cifró en el 9%. Tanto la obra nueva como la segunda mano se encarecen a un ritmo prácticamente idéntico.
En la Comunidad de Madrid, los aumentos fueron del 12,2% en vivienda nueva y del 11,6% en usada, con repuntes trimestrales cercanos al 7% en algunos segmentos.
El alquiler tampoco ofrece respiro. A nivel nacional, el metro cuadrado se paga ya a 14,6 euros, un 9,7% más que hace un año. En Madrid, la cifra se dispara hasta los 20 €/m², y en la capital supera los 22 €/m², máximos históricos que convierten a la ciudad en uno de los mercados más caros de Europa para arrendar vivienda.
La estadística de esfuerzo teórico lo confirma: los hogares destinan ya un 32,4% de sus ingresos a la compra de vivienda, y en Madrid ese porcentaje escala al 40,5%. En la práctica, esto significa que buena parte de la población queda excluida de la posibilidad de acceder a una vivienda en propiedad, mientras que el alquiler absorbe cada vez más renta disponible.
La escasez de mano de obra, clave en la crisis del ladrillo
El sector de la construcción refleja una paradoja similar. El empleo en la actividad alcanza los 1,53 millones de ocupados, con una tasa de paro del 6,2%, muy por debajo de la media nacional.
En Madrid, la cifra cae al 3,5%, lo que en términos prácticos equivale a pleno empleo. El problema ya no es el trabajo, sino la escasez de mano de obra cualificada para sostener un aumento en la producción.
Lejos de hablar de una burbuja especulativa al estilo de 2007, los expertos coinciden en que el verdadero problema es de oferta estructural. El desfase entre la creación de hogares y la producción de viviendas genera una presión que difícilmente podrá resolverse sin cambios profundos en la política de suelo, en los tiempos de tramitación y en la promoción de vivienda protegida.
Mientras tanto, los precios seguirán subiendo, y el sueño de acceder a una vivienda seguirá alejándose para una parte creciente de la población. España crece, la economía avanza y el empleo mejora, pero el ladrillo sigue siendo el talón de Aquiles del bienestar de las familias.
