Madrid tiene 150.000 viviendas que no han sido ejecutadas por los retrasos de la Ley de Suelo
Un informe de Funcas revela que Madrid mantiene un potencial de 150.000 casas sin construir por la herencia de la burbuja inmobiliaria, la inseguridad jurídica y los bloqueos urbanísticos
Solares en la zona de Vallecas.
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Madrid convive con casi 150.000 viviendas proyectadas nunca se han llegado a ejecutar. En total, 147.809 unidades permanecen bloqueadas, según un informe elaborado por Funcas. La cifra refleja el desfase entre lo planificado durante la expansión inmobiliaria de principios de siglo y lo finalmente levantado. Un desfase agravado por los retrasos generados por la actual Ley de Suelo.
Funcas identifica en este excedente un claro vínculo con los procesos urbanísticos abiertos en plena burbuja inmobiliaria. Durante aquellos años se aprobaron suelos urbanizables de manera masiva, pero tras el estallido de la crisis de 2008 su desarrollo quedó «muy desigual».
Las causas de este atasco son diversas, aunque todas convergen en la incapacidad de convertir en viviendas reales lo que en su momento se diseñó sobre el papel. Una de las razones es de carácter normativo y político: muchos planes generales llevan décadas en vigor y han quedado obsoletos frente a la realidad actual. Algunos han perdido apoyo municipal o incluso han sido anulados por sentencias judiciales.
La incertidumbre jurídica resultante, unida al elevado coste de revisar estos documentos, ha reducido la frecuencia con la que se acometen modificaciones o se redactan nuevos planes.
Otra causa está relacionada con los factores idiosincráticos de cada territorio. En numerosos municipios, los condicionantes ambientales han derivado en recursos judiciales o en intensos debates locales que han retrasado los desarrollos previstos.
En este contexto cobra especial relevancia la reforma de la Ley de Suelo que tramita el Parlamento, destinada a otorgar mayor seguridad jurídica y a flexibilizar los instrumentos de planeamiento.
Muchas promociones se frenaron a medio camino, financiadas con dificultades y obligadas después a cambiar de manos. El resultado ha sido un mosaico de proyectos inconclusos que no han vuelto a activarse.
El informe denomina esta realidad como «la España de los descampados«. Espacios vacantes en ciudades ya consolidadas, que con frecuencia se convierten de manera improvisada en aparcamientos o en solares con usos circunstanciales. Terrenos que, con el tiempo, han pasado a formar parte del paisaje cotidiano de barrios enteros.
Dentro de estos suelos se distinguen varias tipologías. Una parte son solares finalistas, es decir, listos para edificar de forma inmediata. Sin embargo, predominan los urbanos no consolidados y los urbanizables sectorizados, que requieren completar planes parciales o especiales antes de dar luz verde a las obras.
Más atrás en el ciclo se sitúan los urbanizables no sectorizados, todavía sin un número de viviendas asignado. Y, en paralelo, están los no urbanizables, sometidos a restricciones de protección ambiental o patrimonial.
A ello se suma la dimensión económica. Tras la crisis financiera, muchos de estos suelos cambiaron de manos en repetidas ocasiones, primero en procesos de saneamiento y después en operaciones de compraventa entre nuevos actores del mercado. Sin embargo, esa rotación de propiedad no se ha traducido en nuevas promociones.
El informe añade además un elemento fundamental: el peso psicológico de la crisis de 2008. El estallido de la burbuja dejó en la sociedad una percepción negativa hacia la construcción residencial, culpada de haber provocado la recesión posterior. Esa visión frenó durante años la apuesta por nuevos desarrollos y convirtió a la vivienda en un sector bajo sospecha.
Solo a partir de 2021, con el fuerte incremento de los precios tanto en compra como en alquiler, esa percepción parece estar cambiando. El encarecimiento ha expulsado del mercado a amplias capas de población, especialmente jóvenes e inmigrantes, reabriendo el debate sobre la necesidad de poner en valor los suelos vacantes.
Madrid dispone de suelo y de demanda
El diagnóstico de Funcas pone de relieve un problema estructural: Madrid dispone de suelo y de demanda suficiente, pero carece de agilidad para transformarlos en viviendas reales.
La existencia de casi 150.000 casas bloqueadas evidencia la brecha entre lo planificado y lo ejecutado. El reto trasciende lo urbanístico y afecta de lleno a la política de vivienda, a la competitividad regional y a la calidad de vida de los ciudadanos.
Los retrasos en la Ley de Suelo y los bloqueos en el planeamiento han consolidado un parque de solares vacantes que encarece los precios y limita la capacidad de respuesta a las necesidades de la población.
El futuro dependerá de si la reforma legal y la voluntad política logran desbloquear este potencial. Madrid tiene los terrenos, los planes y la demanda. Falta convertirlo en ladrillo real.
