La UPV advierte: el crecimiento de España depende de la inmigración, pero desborda la vivienda disponible
Los precios de los alquileres, señala la Cátedra de Vivienda de la universidad, lo convierten en "inviable para gran parte de la población trabajadora": "Tras esto, queda la calle"
Viviendas inacabadas en Valencia
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España afronta una “contradicción inédita” tras el verano de 2025: récord de compraventas y de precios al mismo tiempo que el mayor déficit de accesibilidad de las últimas décadas. Así lo afirma el último informe de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV), que alerta de que el impulso demográfico -sustentado mayoritariamente por la inmigración- está chocando con un parque residencial incapaz de absorber la demanda adicional.
El informe sitúa a València como un caso paradigmático. La vivienda nueva supera ya los 3.700 €/m² y la oferta efectiva se ha reducido más de un 80% desde 2019. Ocho distritos, además, no cuentan con promociones activas. “El mercado es estadísticamente visible, pero socialmente invisible: una oferta mínima sostenida por una demanda solvente y concentrada”, resume la Cátedra.
El problema, subraya el informe, es de escala. En 2024 se construyeron en España 100.980 viviendas (según datos del INE), cuando serían necesarias más de 240.000 anuales para atender el crecimiento previsto de hogares durante los próximos 15 años. “La diferencia entre ambas magnitudes explica el inminente colapso de la accesibilidad”, advierte el informe de la UPV.
La presión se traslada a la corona metropolitana. En el área de Valencia, municipios como Godella y Burjassot ya superan los 3.600 €/m². Las familias expulsadas desde la capital en busca de precios asumibles “tensionan los mercados de segunda línea”, un proceso de expulsión residencial que la Cátedra asegura documentar trimestre a trimestre.
La inmigración lleva a España a los 49 millones de habitantes
El motor demográfico que alimenta esa presión es la inmigración. A 1 de enero de 2025, España alcanzó 49,08 millones de habitantes, tras un aumento anual en 2024 de 458.289 personas. La población de nacionalidad española se redujo ligeramente, de modo que la totalidad del crecimiento provino de la población extranjera, que asciende a 6,85 millones, con un incremento de más de 100.000 solo en el último trimestre de 2024.
“El crecimiento de España depende estructuralmente de la inmigración. Pero esa dependencia, sin una estrategia coordinada de vivienda, está generando una presión demográfica no absorbida por el parque residencial disponible”, concluye el documento.
El alquiler es el termómetro más claro de la tensión. Con datos de Fotocasa, Valencia lidera en 2025 la subida interanual del alquiler en España con un +17,1%, por delante de Madrid (+13,7%) y Barcelona (+8,9%). El precio medio se sitúa en 1.674 euros mensuales, “una opción inviable para gran parte de la población trabajadora”. La Cátedra critica además el “relato político dominante” en Barcelona que atribuye a los topes al alquiler una bajada de precios “sin base empírica”.
«Tras esto, queda la calle»
El precio medio mensual alcanza los 1.674 euros, lo que convierte el arrendamiento en «una opción inviable para gran parte de la población trabajadora». «Tras esto, queda la calle», sentencia la Cátedra.
Mirando a las posibles soluciones, la Cátedra identifica un triple bloqueo: escasez de suelo, costes de construcción y parálisis pública. Recuerda que ya en 2022 cuantificó el impacto de activar más de 260.000 m² de suelo protegido en Valencia -gran parte en manos públicas-, con un potencial “desentonamiento” de precios del 30 % si se transformase en vivienda viable.
Pero el encarecimiento de energía y materiales, y la falta de mano de obra cualificada -“cuatro veces más vacantes que hace una década”-, comprometen la rentabilidad incluso de la vivienda pública.
La industrialización se plantea como condición necesaria en el informe: “Continuar edificando con métodos artesanales es un contrasentido”. Según la UPV, la construcción industrializada reduce plazos de obra un 40%, estabiliza costes y mejora el control de calidad.
Para desplegarla, pide que la Administración lidere el cambio: licencias específicas, cláusulas de innovación en concursos (más edificabilidad si se usa construcción industrializada) e incentivos fiscales y financieros que permitan escalar soluciones modulares y replicables.
El informe reclama también redefinir la “vivienda asequible” para hacerla viable. La Vivienda de Protección Pública -denuncia- ha pretendido “vender Maserattis a precio de Sköda”, desajuste que explica su baja producción.
La alternativa pasa por viviendas funcionales, dignas y replicables, con requisitos normativos ajustados (superficies, terminaciones, espacios comunes) y un enfoque industrializado que reduzca costes sin sacrificar habitabilidad ni sostenibilidad. “Una vivienda viable no es una vivienda menor: es una vivienda posible”, subraya.
