El control de precios del alquiler en Cataluña amenaza con reducir oferta y afectar a las condiciones de las viviendas

La secretaria general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), Beatriz Toribio, señala que el control de precios del alquiler que comenzará a aplicarse esta semana en Cataluña reducirá la oferta de pisos en alquiler, que se destinarán al mercado de compraventa, se alquilarán sin contrato o se dejarán vacíos.

Así lo indicó en una entrevista concedida a Servimedia, en la que reiteró la preocupación del sector por el control de precios, que afectará a los grandes tenedores en Cataluña, cuyos contratos tendrán que referenciarse al índice de precios que presentó el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana la semana pasada.

Toribio indicó que el efecto «ya está demostrado», pues en Cataluña -donde se aplicó el control de precios entre 2020 y 2022- y a nivel internacional, lo que se provoca es «una reducción de la oferta» y un «empeoramiento de las condiciones de esas viviendas» porque los propietarios «no están incentivados» a realizar mejoras.

El control de precios se aplicará en 140 municipios declarados zona tensionada y, concretamente, en aquellos contratos de viviendas pertenecientes a grandes propietarios con 10 o más pisos (o más de cinco, si así lo decide una comunidad autónoma). También lo harán pisos que salgan por primera vez al mercado del alquiler en un período de cinco años, aunque pertenezcan a pequeños propietarios.

En el caso de estos últimos, los alquileres en vigor no tendrán que acogerse al índice, pero, en caso de firmar un nuevo contrato, deberán referenciar el precio al del inquilino anterior. Para Toribio, el impacto que se les produce es especialmente una «gran confusión» porque, además, la Ley de Vivienda introdujo límites a las actualizaciones anuales del alquiler, que a partir de 2025 se determinarán por un nuevo índice todavía en desarrollo.

«Si ni siquiera las personas que estamos en el sector o los medios de comunicación somos conscientes de ello, imaginad los propietarios. Esto al final es confusión», se lamentó la representante de los promotores. «No saben que índice aplicar, ni cómo fijar ese precio ¿Qué es lo que tenemos que darles? Información, pero sobre todo garantías de que van a poder alquilar esa vivienda con seguridad», afirmó.

Además, señaló que el control de los alquileres también está derivando parte de la oferta al alquiler de habitaciones y turístico «porque ofrece rentabilidades mucho mayores que el alquiler residencial». «La demanda se va buscando sus vías y la oferta se adecúa a la demanda, por lo que será mejor que introduzcamos una regulación y unos incentivos al alquiler de larga duración para que esta oferta no se escape a otros segmentos», subrayó.

Según la experta, la medida «perjudica a quien en teoría se quiere proteger», que son esas personas con menores rentas y mayores problemas de accesibilidad a la vivienda. Así, concretó que la reducción de la oferta viene porque se ponga esa vivienda en venta, se cierre el piso o se alquile a través de economía sumergida. Sobre este último punto, afirmó no tener datos, pero recalcó que se están aumentando los seguros de impagos y la información relacionada con la okupación.

Inversión

Ante la situación actual del inminente control de precios, Toribio indicó que, desde el punto de vista de la inversión, «el daño ya está hecho», ya que el «ruido» generado en Cataluña» ha provocado «un alejamiento». En concreto, señaló que en eventos del sector que se celebran en Madrid hay promotoras catalanas que quieran desarrollar vivienda en esta región ya que en Cataluña «no lo pueden hacer».

De hecho casi un 20% de los promotores han desviado su inversión fuera de Cataluña, especialmente a Madrid y a Málaga, debido a la próxima entrada de los controles de precios, según publicó esta semana la patronal promotora en base a una encuesta realizada en el cuarto trimestre de 2023.

Pese a la situación generada por la Ley de Vivienda, Toribio reconoció que las perspectivas de inversión inmobiliaria en España para este año son «positivas» porque el contexto de la financiación «va a cambiar» con la perspectiva de que los tipos de interés bajen en la segunda mitad de año. Además, recalcó que España es un país que despierta «muchísimo interés» por su crecimiento demográfico, atractivo turístico y «empuje económico». «Todo esto significa necesidad de vivienda y evidentemente eso atrae inversión», señaló.

Además, recalcó que la inversión en inmobiliario va más allá del residencial porque incluye hoteles, oficinas y otros activos y España «ofrece una serie de atractivos que hacen que mucha de esta inversión quiera llegar a desarrollar estas nuevas modalidades, tanto en el residencial como en el tema hotelero».

Incentivos

En contraposición al control de precios, la secretaria general de APCEspaña, defendió que otra manera de haber regulado los precios es aprobar incentivos fiscales. La Ley de Vivienda introdujo deducciones fiscales por IRPF de hasta el 90%, pero, para aplicarse las más atractivas, deben declarase zonas tensionadas con el consiguiente control de precios.

Toribio lamentó que, pese a que estos beneficios existen, tienen «unas condiciones muy difíciles de cumplir» y se limitan a estas zonas tensionadas. En concreto, en estas zonas un propietario podría reducirse un 90% el rendimiento neto positivo cuando se firme un nuevo contrato en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la anterior y hasta un 70% cuando el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.

Asimismo, también defendió otras medidas que se han tomado para «incentivar la oferta» como el bono joven de alquiler o los avales del ICO para la compra de la primera vivienda por parte de jóvenes. Calificó como «positiva» esta última medida porque favorecer el acceso a la vivienda, aunque reclamó que, tal y cómo están configurados, sólo se puede optar a la compra de vivienda de segunda mano.

No obstante, subrayó que lo importante es establecer medidas «a largo plazo» para potenciar el desarrollo de oferta de vivienda asequible porque es un «problema estructural». Para Toribio, la vía es la colaboración público-privada, tal y como ha hecho la Comunidad de Madrid, porque la administración «no tiene el pulmón económico para desarrollar por sí solo esa vivienda, luego necesita del sector privado».